广汇桂林郡营销策划提案p.pptxVIP

谨呈：广汇集团桂林广汇实业投资公司广汇桂林郡营销策划提案“桂林郡”现代中式历史文化大盘史诗之作深圳信达行地产机构前 言2012市场大战即刻来临，广汇桂林新项目“桂林郡”目前面临：前期湖光山色余货为主销售压力，同时业主满意度需全面提升的重任，任重而道远，信达行团队有信心既能完成销售任务，又能大幅度提高业主满意度，完美运作桂林郡品牌价值提升，快速回笼资金，达到利益最大化目的。1、保守目标8个月清盘！销售 500 套63套/月 销售 3.5亿元（折前总价）2、冲刺目标6个月清盘！销售 500 套 84套/月 销售 3.5亿元（折前总价） 3、大幅度提高业主满意度！4、保证一期业主完美接房！全年目标策略五阵图五阵图报 告 提 纲cataloguePart 2Part 3Part 4Part 1Part 5理水补天 非攻铸剑奔月 项目基本情况项目swot分析项目分析项目属性定位项目形象定位项目综合定位策略建议媒体选择政策趋向分析市场经济分析桂林楼市分析市场部分总结推广执行点击形象识别系统补天篇释义：顺应天时，迎合政策，在开发项目时提升城市形象，弥补桂林房产开发之不足。PART1：补天——寻找市场机会政策趋向分析政策经济分析桂林楼市分析市场部分总结2011年全国房地产市场（1）2011年房地产政策一览：1、“国八条”、房产税试点改革先后落地2、“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从 2010年的不足20个大幅增加到40多个。3、中央下达2011年建设1000万套保障房计划，与各地签订了2011年的保障性安居工程建设目标责任书。4、国家发改委 《商品房销售明码标价规定》从5月1日起商品房销售实行一套一标价。a.国家发展改革委办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知，房地产开发企业违反明码标价规定未实行 “一套一标”，按 《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》，每套处5000元罚款。5、国务院发布消息，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个6、央行年内共调整存款准备金率7次，其中6次上调，1次下调。7、央行宣布上调个人住房公积金存贷款利率，其中五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.70%上调至4.90%。分析：随着调控政策的持续深入，商品房价格将出现不同程度的回落，从而使得地产公司在2011年地销售收入有所放缓，公司业绩将低于预期，地产板块从总体上也将保持一个震荡下行的大格局。（2）全国主要城市土地供应情况 1-11月全国133个城市共推出土地24459宗，累计供应量108633万平方米，同比增加13%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）7476宗，累计供应量39133万平方米，同比减少12%。除1月、2月、6月住宅用地供应量略高于去年同期外，其余月份供应量均低于去年同期，其中3月份同比减少最多，供应量最少。成交价格方面，1-12月，低价成交贯穿始终，尽管住宅类用地成交楼面均价在本月略有涨幅，但明显低于去年同期。据统计，11月，全国133个城市成交地面均价为1173元/平方米，环比上涨4%，同比下跌10%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交地面均价为1539元/平方米，环比上涨12%，同比下跌7%。地价下行已是大势所趋。（3）全年商品房市场成交情况2011年1-12月，一些热点城市的商品房销售面积出现大幅下滑，其中，北京的新房销售创下9年来的新低，上海的商品房销售面积也有不小的降幅。“限购令”影响下的热点城市，已不可避免地迎来楼市“寒冬”。但这并不能反映市场全貌。根据国家统计局的数据，2011年1-12月，全国商品房销售面积79653万平方米，增长10.0%，这样的增幅甚至高于去年同期。在限购、限贷等行政手段的强力打压下，2011年楼市总体仍保持着较好的销售成绩，让人颇感意外。业内人士表示，强劲的需求将在相当长时间内支撑房地产市场，即便经过这轮调控政策的打压，房地产业的支柱地位仍难以撼动。截止到2011年1月14日，由于国家统计局并未公布2011年度的全国商品房销售数据，且第四季度销售相对冷淡，因此预计2011年全国成交量较2010年基本持平。数据显示，2011年1-12月，全国房地产开发投资49923亿元，同比增长31.1%，高出固定资产投资增幅6.2个百分点。“房地产业增加值对GDP的贡献仍将在5%以上，其支柱地位事实上不会改变。”（4）知名房企成交情况2011年全国销售前十位的房企分别是万科、中海、恒大、保利、碧桂园、龙湖、绿城集团、金地、世茂房地产以及富力地产。10家房企巨头全年的销售额为5706.87亿元，同比增幅为13.45%；