惠州鹏基金榜山项目主题定位报告p.pptxVIP

谨呈：惠州市鹏基投资有限公司 ;;计算指标用地面积;;采用“差异化开发策略”，以“大户型山居豪宅”为主力发展方向，做区域市场的领导者;立足惠州老城区的豪宅型客户及享受型客户，辐射珠三角广泛的客户;客户共性特征： 客户群体：中高层企业管理、私企业主、公务员 置业目的：二次以上置业、用来自住 置业关注点：注重居住环境、改善居住品质 客户演变特征： 置业目的：由自住向投资/投资兼自住演变 置业关注点：由外部强势景观资源向地段或社区内部景观过渡，更加重视产品本身 ;以100-180平米的三房、四房为主力户型，少量复式产品占据景观资源突破市场;;惠州山居主题定位案例;沿江路案例：保利山水城;布局分析：规划未充分考虑利用地块内部山体资源，大量开挖山体建别墅，造成展示面形像较差，高层产品均分布在地块资源相对较弱的区域。;联排别墅;产品分析：产品高层产品没有突出特点，主力户型以赠送面积为主，85-100平米普通居家两房、三房产品户型，不强调景观面。;保利山水城　虽然同时占有湖、山资源，但是山资源利用不充分，以别墅产品为主导，水资源为主。高层产品除了附加值之外没有亮点。;景区案例：万林湖;布局分析：内部高差不大，主要在交通体系上有起伏，一期、二期依赖湖景，打造坡地别墅，或亲湖或看湖，洋房产品分布在别墅外围，山居感受较弱。;产品分析：主要是叠墅和叠水联排产品较有山居氛围，洋房产品主要依赖社区园林景观，设计超大景观阳台，有一定的景观特色。;万林湖　同时占有湖、山资源，打造惠州坡地别墅概念，私密安静的生活环境与资源环境在客户中有很好的口碑，但是由于内部地势起伏不大，只有少量叠墅产品有山居的感受，不能将这一概念发挥到极致。;有一定山体资源的项目没有很好的利用地势，增加了成本的同时也破坏了原有的丰富的资源景观； 山居概念不仅仅是利用山造景，不仅是地形的利用，而是一种生活方式和理念。;深圳山居主题定位案例;;;金地香蜜山的形象统领;;“造院”——台地+坡地（“山地”概念的大胆运用）;“造院”——空间网络;请各国著名雕塑家创作组成的国际性雕塑群;;;;;;;;“都市禅意山居”概念营销带来的溢价，提升客户的价格预期，缔造都市山居豪宅;;项目价值传播体系：立体式全方位传播，虚实兼备，实则扬长不避短，虚则极度差异化。;;项目价值实现的路径：;;客户置业能力分析：大户型产品客户年收入大部分在30万以上，置业能力较强，因此客户一次性付款比例较高，客户多为惠城老城区换房客。; 客户面积需求分析： 面积上以170-200平米之间为主 ，结构上以3-4房2厅2卫1厨2阳台1储藏间为主； 客户置业因素分析：以改善居住、生活环境为主 ，其次是保值增值； 客户主卧需求分析： 客户倾向主卧面积16-25平米 ，其中客户最为看重的是通风采光及带落地凸窗/主卫宽敞； 客户客厅需求分析： 客户最希望客厅宽大气派，有较好的视野景观，客厅主要是家人的私密空间； 客户厨房需求分析： 客户希望厨房呈L型围合布置 ，同时尽可能在厨房内部设置功能阳台； 客户餐厅需求分析：客户主要希望餐厅独立设置 ，其次是餐厅与厨房一起设置；客户以经常使用餐厅为主； 客户配套需求分析：客户配套需求依次是游泳池、儿童活动场所、 百货超市及健身房为主同时客户希望社区有较高档的其他配套： 如商务休闲区域、文化艺术中心、宴会厅、高级培训中心、红酒雪茄吧等。;目标客户描述关键词： 　　　稳定、家庭、成功、享受、心灵归属感;Ａ：是一个可以把玩的物件、也是一个可以洗彻身心的家、还是一种浑然天成的风格……;;山水后花园：“半城山色半城湖”的惠州，珠三角山水资源最丰富的城市，山水资源也成为惠州城市和房地产市场的核心名片;惠州之根;昔日惠州;昔日惠州;在经济发展的浪潮下，曾经因为历史文化的积淀而形成的领袖气质在GDP的追逐中，逐渐消散了；如今的历史只是一些碎片式的符号，城市似乎对曾经的过往失忆了……;52;53;外部条件2：惠州豪宅价值体系正在由单一的滨江豪宅向多元化豪宅方向转变，包括占有城市核心资源豪宅、城市+资源型豪宅、4A风景区休闲豪宅;;2009年惠州市商品房销售统计;外部条件4：本项目金榜路距离惠盐高速出口——白云前收费站仅五分钟车程，是由深圳进入惠城的第一站，因此万林湖深圳客户比例相对同类楼盘偏高。;;内部条件1：地块主要以山景资源为主，高层可看部分红花湖，属于典型的山资源景观区域，西面有规划中的公园，景观较为丰富，但不强势；且整体表现为西北向山景资源更具优势;鹏基地产在万林湖和半山名苑项目中积累了大量打造高品质豪宅的经验，并且通过这两个项目在市场上树立了较好的品牌影响力。;内部资源3：本项目与万林湖仅一路之隔，可借助万林湖在市场品牌影响力和优