商业项目定位及物业发展建议.ppt

三、理解项目： 5、区域内项目综合竞争力分析： O----机会点分析： 政府近年来对此区域发展重视，造成其投资潜力巨大。 “E-MART”首次座落塘沽，属区域内空白，这给本案在市场推广上带来很大契机。 项目虽与“新洋市场”有快速路隔断，但本案所在区域更接近于塘沽大型居住区，加之“E-MART”的吸引，给项目带来良好的购买力截流机会。 三、理解项目： 5、区域内项目综合竞争力分析： T----威胁点： 项目附近“家乐”超市长期以来已赢得广大购买人群认可，使本项目“E-MART”的介入带来一定威胁，从而对本案造成众多不利因素。 由于此区域内商业居多，业态主题划分全面且细致，故给本项目的介入空间带来不利因素。 本案在年前的地产淡季入市，且此阶段投资者大多属于资金回拢阶段，给本项目销售带来不利因素。 四、理解客户： 基于以上对市场及项目的理解，从居住地区及投资心理分析确定本项目的目标客户主要分为投资类客户与经营类客户两大类，以下对两个月的来电客户分析： 四、理解客户： （一）到访客户面积需求分析： 从以右图表分析可以得出： 客户对60平米以下的产品需求量较大，从产品上讲基本符合我们项目的产品分割，其主要以投资者为主，主要跟该商圈大多数店铺的主题相一致，区域内消费者已经形成了到此商圈购买特色小商品的购买习惯，购买小面积商铺不但易于租赁，而且投资风险相对较低。 四、理解客户： （二）购买与租赁比例分析： 从右图我们可清晰看到，来访客户有购买需求的和租赁需求的几乎各占一半，这对我们今后产品的带租约销售提供了有力的先决条件，并给予自营者以充分的产品空间。同时我们也看到有极大的购买需求，所以对我们的后期的店铺销售提供了有力的支撑。 四、理解客户： （三）到访客户意向业态分析： 业态分析不但可以使我们前期得到很多基础信息并为我们的铺位分割带来很大的参考价值，而且会给项目今后的实际运营带来事先的市场判断，以至于在一定程度上预防后期运营弊病。 四、理解客户： （三）到访客户意向业态分析： 从上图表可以看出，除投资者外，客户意向业态大多数以服饰和餐饮为主，这与我们前期预定的业态方向也较为一致，客户意向业态丰富，可以满足将来各类消费人群的购买需求，增添了本项目整体商业的客户吸引力。其他业态总体比例较小原因原因主要在于与二楼的“E-MART”超市有一定的业态冲突，违背了商业的“错位原则”。 四、理解客户： （四）客户描述： 1、投资型客户： 该类型客户主要分为天津本地投资性客户及外地投资性客户，本地投资者客户主要分为两大类，一类为曾在本区域投资并一直以来取得良好收益，看好本项目想继续在此投资的客户。另一类为被项目推广吸引或听朋友介绍，从而对项目感兴趣产生投资欲望的客户。外地投资型客户主要由于被项目在外地做针对性推广从而吸引而来的客户，如：温州炒房团等。 四、理解客户： （四）客户描述： 2、自营性客户： 该类型客户主要看重的是此区域的商业氛围、消费能力及周边店铺的业态，并且对交通比较看重，有利于自身进货通路的通畅及便利性。其具体情况还与自身所经营的业态有着必不可少的联系。 产品篇 一、商业定位： 根据本项目自身条件及所处位置，将其定位为： 核心商圈内的综合性商业 产品篇 定位支撑： §“核心商圈内的”指项目位于新洋市场内，其可给本项目带来充足的消费人群及商业投资价值。 “综合性商业”具体是指“超市+商铺”，其所面向高、中、低档各类消费人群，其受众面极为广泛，以助于项目的长期运营。 一、商业定位： 产品篇 一、商业定位： 商圈半径：以项目为中心5公里范围内 基本商圈：本项目及整个塘沽区街里居民 次级商圈：天津市里及塘沽开发区消费人群 边缘商圈：以“新洋市场”吸引来的北京及华北区域消费人群。 产品篇 二、项目业态定位： 1、业态定位原则： ①支持项目整体形象定位，并提升其产品价值，烘托项目整体的形象。 ②与区域内项目业态形成差异化（人无我有，人有我优），具备业态竞争优势，提高经营者的经营收益和可持续性经营能力 ③适合目标消费群体的消费需求、消费能力、消费意识 ④尽量寻找经营利润高的业态，有提升租金的空间，提高投资者的投资回报 产品篇 二、项目业态定位： 2、业态定位方向： ①突出都市生活便利性特点 ②突出都市生活的品质、时尚形象 ③与项目高端产品带来的高质量的生活形成呼应 产品篇 二、项目业态定位： 引进业态的具体条件为： （1）行业领导者 （2）品牌带动者 （3）业态符合者 产品篇 二、项目业态定位： 3、业态建议： 大型中高档快餐业 特色商业 高级休闲专卖店 高级运动品牌专卖店 高档品牌旗