地产蚌埠戴湖项目商业发展策略初步思考讲义.ppt

;一、背景分析;城市地位：全国重要的交通枢纽，水陆空交通发达，安徽省重要的综合性中心城市。;城市经济：近年蚌埠经济发展缓慢，经济发展速度处于全省中等偏下水平；经济发展潜力未得到充分挖掘，未来可提升空间较大。;蚌埠文化：兼容并蓄，具有悠久的历史文化与鲜明的地域文化；同时小市民文化及铁路文化氛围浓厚。;二、商业市场分析;商圈规划：蚌埠商业已初步形成市级、副市级以及片区级多层次商业发展格局，外拓趋势明显，未来商圈发展将向多中心的模式演变。;商圈演变：过度集??在市中心，单一的商业中心，缺乏均衡性；伴随城市版图扩展，多商业中心的商圈格局是市场大势。;商圈格局及发展预判：商业过度集中在市中心，单一的商业中心，缺乏均衡性；伴随城市版图扩展，多商业中心的商圈格局是市场大势。;百货市场：集中分布在市中心区域，供应量充足，竞争激烈；中心区外围分布少，经营惨淡，但未来存在良好的市场进入机会。;开发商;电器市场：分布表现为中心集聚；经营状况参差不齐，苏宁中心店最好，国美店最差；相对市场容量及分布格局，品牌电器存在发展机会。;大型超市：国际零售巨头围歼中心城区中中小型零售商，竞争框架初步拉开，未来伴随大润发、华润苏果的加入，竞争将进一步加剧。;休闲娱乐：休闲娱乐经营状况良好，但档次普遍不高，近年发展有所提速，但整体水平处于行业发展的初级阶段。;专业市场：新兴专业市场主要集中在城市外围，伴随城市发展框架的打开，专业市场向城市外围发展为主要趋势。;特色街区：特色商业街区档次、经营情况参差不齐，面临升级改造和合理规划的窘境，蚌埠市缺失有影响力的特色商业街区。;酒店市场：酒店市场处于初级发展阶段，星级酒店数量较少，滞后城市经济发展需求，国际级星级酒店面临良好的发展机遇。;办公市场：办公市场以单位自用为主，需求量较少，市场发展处于起步阶段，但今后几年市场发展将提速，快速步入成熟阶段，后续竞争加剧。;;区域市场：区域商业市场竞争主要来自宝龙城市广场和华夏第一街区。;华夏第一街区;宝龙城市广场; 消费者分析：项目目前活跃商业只有大型主力店和部分休闲娱乐类，所吸引大多都是目的性消费性客群，没有可持续性的商业氛围来更长的留住或吸引消费的客群。;三、项目属性界定;城市发展战略：东融、中优、强县、西联；融入长三角，复苏皖北中心城市地位，开启“大蚌埠”发展时代。;区域发展战略：城市向南扩张的关键节点，近期蚌埠重点打造区域，未来城市副中心、政务中心、城市CBD，蚌埠的新名片。;项目指标：大体量，高容积率，配套齐全，物业类型丰富的综合体项目。;项目区位：蚌埠南部新城区，城市未来的副市级商业中心区域，本项目处于区域的核心位置。;项目四至：项目地块位紧临东海大道，位于规划中的蚌埠对外形象展示区域，酒店、办公物业集聚，商务价值高。;项目交通：项目四面临路，交通条件发达，西端、南端为城市主干道延安路、东海大道，周边路网发达，连通城市各功能区间。;居住氛围：社区林立，云集了蚌埠众多高档楼盘，为区域商业发展提供大量优质消费群体。;周边配套：项目周边商业配套设施完善，但不成熟；生活、教育、市政配套设施不完善，目前对市中心配套依赖度高。;项目初步研判：项目的辐射范围主要还是以周边的居民和产业客为主，档次上要有大的提升，另外项目必须借助自身规模上的优势，形成标杆和特色，扩大辐射范围，最大限度地吸引目的性消费群体。; 区域属性;四、项目发展策略思考;核心问题解读;机会;四种 模式;每座城市都有他的城市名片， 城市综合体展现现代城市生活缩影。;城市功能演进背景下， 价值挖掘与定位思考！;我们在创造蚌埠的历史！;我们项目的高点在哪里！;我们项目的价值在哪里！;关键词：稀缺 地标 可塑 唯一;项目发展战略：成为代言城市名片的高端综合物业！ 企业发展战略：领跑市场，晋级一线城市运营商阵营！;项目突破点;城市的地标建筑既是有形的城市功能载体又是无形的城市精神象征 阅读这些建筑不仅感受其外在形态的韵律美更可感受时代所赋予的内在精神与使命;地标 城市的精神图腾是一个城市的象征 更是城市精神的内核 他因不凡和稀有而尊贵因意境高远而升华他给城市以繁华，给城市以自豪…… 我们又将如何落地？;项目定位依据;清晰准确研判宏观形势;项目整体定位方向;;肩负城市使命：区域升级，构建城市未来，城市新名片 Urban marketing, creating the future of city ;商业定位;商业定位;休闲、娱乐、时尚……… 主题式消费空间; 写字楼定位; 写字楼定位; 写字楼形象定位;酒店定位;酒店定位;;公寓定位;公寓形象定位;;THE END!