商业定位营销提案.ppt

一、居住发展 从发展规划图（2008-2020）上看，蒲阳新城的居住发展毋庸置疑。自2008年地震灾害后，都江堰常住人群被分散至闹市区外围（都江堰二环以外）居住，蒲阳片区则是其中之一。且在未来规划建设中，蒲阳片区功能定位任然属于生活居住片区，加之城市扩展方向，蒲阳片区的人口密度会随着区域的品质发展无限上涨。 二、商业发展 蒲阳新城片区在规划发展、所处地域中的特性与都江堰其它片区有着截然不同的区别。蒲阳新城片区更多体现出独特性、独立性，在依附都江堰闹市区的同时，又要与其它区域特色商业避免冲突或竞争。 1.蒲阳新城片区发展平庸，以支撑生活居住配套为主，携带工业园区拉动本区域商业活性，完全跟随都江堰城市发展步伐俱进。 2.蒲阳新城片区特色发展，以弥补、充实都江堰商业业态，提高都江堰整体商业行业品质，凸显本区域独特价值，拉高本区域整体存在意义。 都江堰经济体现目前分为旅游经济与工业经济两大类，以都江堰著名旅游城市的头衔，旅游产业在都江堰扮演着重要角色，为带动城市经济发展起到了决定性的作用。但因都江堰气候原因，旅游产业的旺盛受到季节性限制，所以在都江堰的旅游产业目前一直处于阶段性，爆发性状态。 位于蒲阳新城的工业园区在都江堰城市经济发展中同样有着不可忽视的地位，虽然目前工业园区依然处于通往成熟的发展道路上，但足以预测到未来的工业园区将与旅游产业共同支撑都江堰经济发展，成为都江堰政绩的两大顶梁柱。 三、经济发展 第一部分：市场调研分析 都江堰城市环境 都江堰区域环境 发展方向初判 定位主题研究 一、都江堰整体商业发展 都江堰商业据目前来看，正处于由低端转向中端的过程中。生活基本配套已经完全满足当地居民，休闲娱乐、餐饮类行业整体品质的提升空间很大，具备旅游属性的商业同样存在品质、经营、档次的提升问题。 由此可初步预测，都江堰在完善了基本生活的基础上，生活与旅游质量的提升是未来商业的持续发展轨迹。 二、专业人士探访 旅游地产策划专家：陈总（7年地产营销策划总监·陈立东） 都江堰是个著名但不出名的旅游城市，这与城市自身的宣传以及所具备的产业有直接的关系。任何城市的发展方向始终以人为本，如果要打比喻，城市就好比是一个为当地居民、流动人群乃至旅游人群的服务机构，所有关联人群的舒适度是城市发展的起始，也是发展的目的。 对于万都·香山水岸来说，项目自身就具备着代表性，而都江堰商业地产的发展无论在大政策下还是城市现状，发展空间远远高于住宅。但问题就在于都江堰整体商业没有牵引，没有引导，没有突破，而是选择了维持传统或现状，被动进步的模式，这与城市生活节奏有着直接关系。 商业地产策划专家：张总（4年商业地产营销策划总监·张毅） 都江堰商业的消费支撑一直是商业推进的一大问题，虽然是旅游城市，但旅游业的发展却不容乐观。当地居民有较高的消费水平，但因人口问题没有消费力度，所以在都江堰的商业热度出现了两极化的区分。 就万都·香山水岸的地段来看，如果项目商业发展具备较强的主动性，那么在业态上，就必须创新且符合当地市场行情，以吸引消费为主要经营手段。如果项目商业发展处于被动性，那商业业态的路线则偏向于全方位完善配套，打造片区商业中心。 三、都江堰整体商业现状简述 都江堰人群均以点位聚集方式出现，如：杨柳河、幸福路、大润发、沃尔玛、百伦广场、南桥、水文化广场、天籁村、荷花池、壹街区等。对于商业来说，同样出现集中消费情况，从而发生隔街商铺天地之差的经营状况。 对于都江堰常住居民以及旅游客来讲，白天，沃尔玛、宣化门、荷花池等等，购物休闲以及饮食丰富多彩。夜间，夜啤酒长廊、水文化广场、天籁村等，饭后休闲娱乐更能体现集中消费。 四、市场交流 成都商业投资客：周姐（周丹） 手上有余钱，存银行利息太低，还没物价上涨快。股票风险大，基金与存银行没多大区别，自己做生意基本不考虑，因为给自己定位就是投资人，而不是生意人。 对万都·香山水岸的商业体比较看好，作为投资人来说，发展成熟的商业体成本高，增值空间较小。本项目周边未来发展速度虽然难以评估，但因为周边大体量商业体项目仅此一家。周女士表示，商业一旦动工开售便立即告知，如价位比较合理，购买本项目商业意向是首选。 天籁村“春天里”KTV老板 都江堰夜场娱乐同样分季节性，夏天肯定人会很多，甚至还不能满足所有消费者，供不应求。居住很远的客户开车来是很正常的事，这不同于逛街购物，只要好玩好吃，车程在半小时之内，消费者基本都能接受。不过都江堰夜场娱乐相对类似成都这种大城市，确实有些单一，品质也