物业管理_设备设施管理.pptVIP

一、共用设备设施外包的选择 （一）项目外包分析 物业管理企业的管理规模； 所管理物业中共用设备设施的复杂程度及数量情况； 设备设施的生产年代、技术先进程度； 政府部门对此类设备设施系统管理的技术、标准要求； 自行管理此类设备设施的技术难度、管理风险大小； 设备设施生产厂家的技术服务情况； 市场上此类设备设施管理维护技术人员的供求情况、社会平均工资水平； 本地市场能够提供系统分包服务的专业机构发展的成熟度等。 （二）承包方评估 企业品牌状况； 企业规模； 资信信誉； 技术能力； 企业质量保证能力； 管理维护计划、标准； 预算价格、付款方式。 共用设备设施外包管理合同的签署和外包控制 （一）订立外包管理合同应注意的事项 在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致 在合同中应明确因设备设施故障、事故造成的人员、财产等损失 应在合同中明确服务的技术指标标准 委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件 （二）外包管理合同实施应注意的问题 建立对承包方检查监控制度并落实专人负责实施 建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中出现的问题 建立定期效果评估制度 定期对承包方基本情况全面更新 几种典型设备设施的管理 一、供配电系统 二、给排水系统 三、消防系统 四、电梯系统 五、空调系统 一、供配电系统 （一）种类 按供电方式分为高压供电和低压供电； 按供电回路数目分为单回路供电和多回路供电； 按备用电源情况分为无自备电源和有自备电源； 按供电性质分为长期供电和临时供电。 （二）管理工作主要内容 配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工 制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度 建立供配电系统技术档案 配备各种必要的工具、仪器仪表等 定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量准确 建立临时用电管理制度 建立遇火警、水灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施 做好节约用电工作，降低损耗 限电、停电要提前通知业主、物业使用人 供配电运行可建立24小时值班制度 定时对备用电源进行检查 重视无功功率和补偿工作，提高功率因数，改善用电质量 进行公共用电的测算和计量统计工作 二、给排水系统 （一）种类 给水系统的种类可分为：生活给水、消防给水、中水和热水系统 排水系统的种类：污水系统、雨水系统、工业废水系统 （二）管理工作主要内容 建立给排水管理队伍。 建立给排水运行管理和维修保养管理制度。 建立给排水工程技术档案。 配备必要的工具和安全防护用品。 制定供水计划，保证供水的水压、水质。 有应付台风、暴雨、大面积跑水等紧急事件的应急措施。 做好节约用水工作，防止跑冒滴漏。 对公共清洁用水和绿化用水进行计量和测算，为管理费的收取提供依据。 定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。 （三）注意事项 应保证消防用水的基本储备。 北方地区应注意冬季管道防冻，避免发生水管爆裂、跑水事故。 餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池。 采用分流排水系统的要坚持雨水和污水分流排放。 三、消防系统 （一）构成 火灾报警系统 消防控制中心 消防栓系统 自动喷洒灭火系统 防排烟系统 安全疏散和防火隔离系统 手提式灭火器 其它灭火系统 （二）管理工作主要内容 配备消防设施主管技术人员 建立严格的消防设施管理制度 建立消防设备、设施技术档案 建立消防设备巡视、检查、测试制度 对日常巡检和测试发现的问题和安全隐患，一定要在限期内整改完毕 对消防设施日常运行、维修、更换的成本进行测算 （三）注意事项 日常的巡视、检查、实验和测试是保证设备完好的基本手段。 消防演习是测试消防设备的有效手段。 四、电梯系统 （一）种类 按用途分有乘客电梯、载货电梯和客货梯； 按拖动方式有直流电梯、交流电梯和液压电梯； 按控制方式分有单机控制、集选控制等。 （二）管理工作主要内容 按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员。 制定电梯安全运行和维修保养的规章制度和工作程序。 建立电梯技术档案。 备齐电梯维修保养所必须的工具、仪器等。 确定电梯的服务时间和清洁保养时间。 电梯的用电计量和运行成本核算。 电梯维护保养或故障停梯均应通告业主、物业使用人。 认真审核承包方的专业技术水准和专业资格。 电梯每年要由政府技术监督部门进行年检。 五、空调系统 （一）种类 按工作原理可分为压缩式和吸收式空调； 按冷源设备布置的情况分中央空调和独立空调。 （二）管理工作主要内容 配备足够符合要求的专业技术人员。 建立空调系统技术档案。 制定空调系统运行和保养制度。 备齐空调维修、测试用工具。 确定每年空调的开停日期和每日的开停时间。 进行空调用电用水计量和空调运行成本核算。 在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪音污染问题。 对业主和住户