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第三章　房地产开发用地制度 本章引例 某工厂为扩大生产规模，投资80万元建一分厂，向某县级人民政府申请用地 2亩（以出让方式取得土地使有权），经县人民政府批准使用城市规划区内属于A村集体所有的土地（非耕地）2亩。为保证按时使用土地，工厂与A村签订了土地使用权合同。合同规定A村向工厂出让土地2亩，土地所有权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为70年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。 据此，请回答以下问题： （1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？ （2）县级人民政府批准的该工厂用地70年是否合法？为什么？ （3）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权？ 第一节 我国国有土地使用制度改革状况 　一、传统土地使用制度的特点 从生产资料的社会主义改造完成到1980年开始的国有土地使用制度改革，是传统国有土地使用制度阶段，这一阶段，土地的价值没有得到重视，土地没有作为商品进入市场流通，而是主要依靠行政手段调整土地的使用，其特征是： 1．行政调拨 2．无偿无限期使用 3．禁止土地转让 二、国有土地使用制度改革的状况 我国城市土地使用制度改革从1980年召开的“全国城市规划工作会议”开始，到1994年《城市房地产管理法》颁布施行。其改革的基本思路是从无偿使用向有偿使用转变、从行政划拨向市场出让转变，大体上是从以下几个方面逐步展开、逐步推行的： 一是收取城市土地使用费 二是征收城镇土地使用税 三是实行城市土地使用权有偿出让和转让 三、城市土地储备制度 城市土地储备制度是指由城市政府委托的机构通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行土地开发，在完成了房屋的拆迁、土地的平整等一系列前期开发工作后，根据城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场的制度。 我国国有土地有偿使用制度是在坚持城市土地国有，实行所有权与使用权相分离，使土地使用权在有限度商品化的前提下，以国家垄断城市土地所有权为基础，充分利用市场机制，实行多层次、多形式的城市土地使用权有期有偿转让 第二节　土地使用权出让 一、土地使用权出让的概念、法律特征 （一）土地使用权出让的概念 土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权（以下简称土地使用权）以拍卖、招标、协议等方式让与土地使用者，由土地使用者在原始取得的有效年限内使用该土地并向国家缴纳由此产生的土地使用权出让金，在约定期限届满时土地的使用者应当将使用后土地返还国家的行为。 （二）土地使用权出让的法律特征 1．土地使用权出让主体的垄断性 2．土地使用权受让主体的广泛性 3．土地使用权出让行为属要式法律行为 4．土地使用权出让的期限性 根据《出让转让条例》规定，建设用地使用权的最高年限按用途的不同有所不同； ①居民居住用地70年； ②工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地，综合或其他用地均为50年； ③商业、旅游、娱乐用地40年。 二、土地使用权出让的范围 1．土地使用权出让的地域范围 土地使用权的出让只能在城市规划区的范围内进行。 城市规划区， 一般是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内城市建设和发展需要实行规划控制的区域， 其具体范围则由城市人民政府在编制并经批准的城市总体规划中划定。 2．土地使用权出让的土地范围 土地使用权是在城市规划区范围内的国有土地上进行的；城市规划区内的集体土地在未经法定程序征为国有土地前不得出让。 3．土地使用权出让的建设项目范围 《城市房地产管理法》第23条的规定，除国家机关和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利诸项目用地以及法律、行政法规规定的其他建设用地，可以由政府划拨外，其他的建设项目都应采用出让的方式取得。 三、土地使用权出让的方式 目前，我国国有土地使用权的出让方式可以分为：协议出让土地使用权、招标出让土地使用权、拍卖出让土地使用权及挂牌出让土地使用权四种。 挂牌出让国有土地使用权（简称土地挂牌），是指通过发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在市土地交易市场挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用人的行为。 四、土地使用权的出让程序 (一)拟定出让方案和预报 1．拟定出让方案 《土地使用规划》、 《出让合同》(草案)。 2．预报 (二)正式报批 1．正式报批程序 2．报批需送有关文件 (三)组织实施和发证(使用年限的起算) (四)备案 　五、土地使用权的终止