房地产策划案例万润东海步行街.ppt

我们的思维导图 开发背景 市场定位 项目核心问题确定 项目开发策略 经济测算 项目发展方向 地块解析及市场背景 客户目标 项目发展战略 地块价值分析 评价原设计方案 新布局建议 开发策略 案例借鉴 竞争环境 * 地块价值分析 * 街区价值分析：地块与外界车流不畅，人流集中 海陵路 果园路 步行街 利民路 车流最大的节点利民路×果园路 人流量最大节点东海步行街×利民路利民路×果园路 海陵路 东海北路步行街 果园路 利民路 利群巷 利民路为步行街隔断，车辆限行 利群巷无法通行车辆 地块价值分析 * 地块价值分析 东海路步行街 海陵路 东海北路步行街 果园路 利民路 利群巷 利民路果园路利民路：北侧南侧，西段东段 商业价值 ①区②区③区④区 居住价值 ② ① ④ ③ 从项目地块价值分析角度出发，果园路一侧、利民路两侧可以实现商业价值，住宅应放到地块内部。 地块价值分析 * 原设计方案评价 * 原设计方案：充分利用地块特点，布局基本合理，但建筑密度太大 原规划方案利用地块特点，采取住宅和商业分区的布局。 住宅部分占地1.6万㎡，建筑面积4.5万㎡，6层结构，共240户，容积率高达2.8。 商业部分占地约5万㎡，为2-3层结构，4条东西街+3条南北向街组成，容积率约1.0。 原设计方案评价 * 原设计方案：商业规模和住宅规模不成比例，内街排布过多，价值点较为分散 原设计方案评价 * 新布局建议 * 布局设计原则：围绕地块资源，商业与住宅区协调，统一风格规划 住宅布局设计原则 独立性：返迁安置区和销售区域分开，减少相互干扰； 多样化：避免单一的排式布局，围绕花园、广场形成多样的排布，与市场产品拉开距离。 商业布局设计原则 做足规模感：各建筑有统一的连接性设计，强化规模感，塑造与市场现有产品差异点，打动购买客户和消费者； 优化空间尺度：利用空间尺度积聚人气，形成商业氛围，充分发挥主力店的核心商业功能，带动周边商铺的经营； 融合性：发掘现有周边商业设施，如利于本项目，可协调融合进去。 整体布局设计原则 利用现有地块，商业前置干道，住宅踞后，弱化商业经营对居民生活的不利影响，统一建筑、园林风格。 新布局建议 * 功能分区建议1：如果收益要求不高，规避风险，仅在沿街面排布1万㎡底商 C区 海 陵 路 东海北路步行街 利 民 东 路 果园路 道路 商业设施 住宅区 区域 占地面积 建筑面积 用途 A区 2万㎡ 3.5万㎡ 返迁安置 B区 2万㎡ 3万㎡ 出售回现 C区 1万㎡ 1万㎡ 出售回现 合计 约5万㎡ 8万㎡ 住宅为多层/小高层，可售部分1800元/㎡起 区域 占地面积 商业规模 利民路两侧 1万㎡ 1.8万㎡ 果园路西侧 2000㎡ 1500㎡ 合计 约1.2万㎡ 约2万㎡ 商业为1-3层结构，街铺为主，底层共约1万㎡，5500元/ ㎡起 新布局建议 A区 B区 小型主力店 小型主力店 街铺为1-2层为主 1层为主 * 功能分区建议2：设置横向内街，增加商业规模，提高潜在收益，但面临风险增加 C区住宅 销售部分 B区 住宅 销售部分 A区 回迁房部分 海 陵 路 东海北路步行街 果园路 道路 商业设施 住宅区 新布局建议 与利民东路平行设置内街一条，两边为1-2层街铺，底商面积最大约8000㎡； 利民东路两侧、果园路一侧底商面积约1万㎡； 商业规模最大为1.8万㎡，同时把2-3层附属结构考虑进去，商业区规模最大约3万㎡； 该布局以两端和中部的主力店带动商业街区的人流，形成循环一体的商脉； 在商业面积尽可能增加的情况下，此方案的最大弱点在于市场风险较大。 主力店 主力店 主力店 * 功能分区建议3：设置纵向内街，把底商规模提高到约1.4万㎡ C区 B区 A区 海 陵 路 内街 东海北路步行街 利 民 东 路 果园路 道路 商业设施 住宅区 区域 占地面积 建筑面积 用途 A区 2万㎡ 3.5万㎡ 返迁安置 B区 2万㎡ 3万㎡ 出售回现 C区 1万㎡ 1万㎡ 出售回现 合计 约5万㎡ 7.5万㎡ 住宅为多层/小高层，可售部分1800元/㎡起 区域 占地面积 建筑面积 利民路两侧 1万㎡ 2万㎡ 果园路西侧 1500㎡ 1200㎡ 内街 2000㎡ 3600㎡ 合计 约1.4万㎡ 约2.5万㎡ 商业为1-2层结构，街铺为主 新布局建议 * 功能分区建议3商业排布示意，底商1.4-1.5万㎡，附属2层以上面积约1.0万㎡ C区 B区 A区 海 陵 路 内街 东海北路步行街 果园路 道路 商业设施 住宅区 区域 底商面积 处理方式 利民路两侧街铺 1.3万㎡ 部分返还 半环形商业广场 3600㎡ 出售·持有 两端主力店 4000㎡ 出售·持有 果园路街铺 1500㎡ 部分返还 内街街铺 3000㎡