惠州大亚湾西区上杨项目整体定位与物业发展建议.ppt

* 定位回顾——将产品分级，针对性提出核心发力点 户型 公寓 1房、单房 (50 ㎡ ) 小2房（ 60－70㎡ ） 2房 2房（ 65-80 ㎡ ） 3房 迷你3房（85~90 ㎡ ） 小3房（90~105 ㎡ ） 3房（105~120 ㎡ ） 4房及以上（120~150 ㎡ ） 紧凑产品 主流产品 标杆产品 实用性 功能提升 附加值 产品竞争策略：紧凑型产品以实用性突破市场竞争；主流产品在实用性基本面上注重居住功能提升，而标杆产品更加注重产品附加值的打造。 以下我们将从实用性、功能提升和产品附加值三个方面提供系统化的产品建议—— * 单房公寓产品的实用性提升——实用紧凑、功能齐备的厨卫空间 实用性 紧凑的厨卫空间提升产品的空间感： 单房和一房一厅和单房产品中，厨卫空间的设置尤为重要； 紧凑的厨卫空间对小户型和空间感提升巨大。 建议采用功能 齐备开放式厨房尽量 放开其它生活空间。 紧凑的厨卫空间 * 小两房公寓产品实用性提升——落地凸窗＋内阳台 实用性 落地凸窗＋内阳台提升小两房实用性 面积定位在60-70平米之间的小两房以高梯户比形式出现； 常采用落地凸窗增加卧室使用面积，内阳台增加功能空间。 * 迷你三房的实用性提升——强调卧室、双卫和外延空间 在空间紧凑的前提下迷你三房设计要点： 主卧套间化，双卫设计：为增加主卧的尊贵感和实用性，迷你三房一定要保障两个卫生间； 三个卧室均设置落地凸窗作为外延空间； 用大露台增加客厅（或主卧的外延空间）。 在空间紧凑的情况下 尽量强调主卧的功能 外延空间是卧室功能 提升的重要手段 实用性 * 在标杆产品和主流产品中，合理分配梯户比、保持开间尺寸，全面保障产品舒适度 户型区间 客厅开间 主卧开间 第一次卧开间 最小开间 ≤50m2（单房、一房） ≥3.6m ≥ 3.2m —— —— 60-70（两房） ≥ 3.5m ≥ 3.2m —— ≥ 2.6m 70-80（两房） ≥ 3.9m ≥ 3.6m —— ≥ 3.0m 85~90m2（三房） ≥ 3.6m ≥ 3.3m ≥ 3.1m ≥ 2.6m 90~105m2 （三房） ≥ 3.9m ≥ 3.6m ≥ 3.3m ≥ 2.8m 105~120m2 （三房） ≥ 4.0m ≥ 3.6~3.9m ≥ 3.3~3.6m ≥ 2.8m 120~150m2 （四房） ≥ 4.5m ≥ 3.9~4.2m ≥ 3.6m ≥ 2.8m 实用性 为保障高层产品的基本舒适度，在开间上应当保持以下尺寸: 户型 梯户比 公寓 1房、单房 (50 ㎡ ) 公寓或一梯八 小2房（ 50-65㎡ ） 2房 2房（ 65-80 ㎡ ） 一梯四、一梯六 3房 迷你3房（85~90 ㎡ ） 一梯六 小3房（90~105 ㎡ ） 一梯四、一梯六 3房（105~120 ㎡ ） 一梯三、一梯四 4房及以上（120~150 ㎡ ） 一梯三，一梯四 以合理的方式分配产品梯户比，将优势资源分配给主流和标杆产品： 对于主流和标杆产品来说，开间尺度和梯户比的基本合理性是产品实用性的保障—— * 在做到市场常规层面以外，主流和标杆产品应当突破市场现有水平 功能提升 高度创新 突破市场 常规层面 赠送外延空间： 入户花园 凸窗 大露台 阳光花房 …… 赠送功能空间： 内阳台 双层入户花园 花架赠送房间 …… 集成卫浴提升 功能空间的合理性 市场上的高层产品都采取赠送外延空间 应当作为产品的基本面达到 少量项目采用 可以采用以突破市场竞争 市场未出现产品 在成熟条件下可以少量采用 为打造居住价值的示范，本项目的主流产品和标杆产品在居住功能的提升上应当在做到市场常规层面的基础上采取突破市场现有水平。 * 方式一——采用内阳台赠送完整的功能空间，建议在主流产品中普遍采用 110平米三房 赠送 120平米三房 赠送 优点： 赠送后的功能空间方正实用； 改为房间后对外立面的效果影响最小。 缺点： 赠送面积有限，效率不高。 建议在主流产品中普遍采用。 功能提升 * 方式二——入户花园赠送，建议在主流产品中普遍采用 优点： 改善了不规则平面对户型的影响； 可作为临时换鞋、放杂物的地方，使用功能也很强； 部分入户花园可以做双层通高； 缺点： 改为房间后对生活动线产生影响 目前规范中不允许大于9平米的“异性”入户花园存在。 功能提升 在非公寓产品中普遍使用，在规则允许的情况下可以在主流产品中适度采用双层通高的入户花园。 * 方式三——采用花架赠送整个功能空间，在标杆和少量主流产品中采用 户型图 改成房间后 花架原形 优点： 符合目前测量规则 赠送面积效率高 形式组织灵活