皇家御湾项目整体定位与发展战略教材.ppt

沈阳瀚博皇家御湾项目整体定位与发展战略;目的与标准;;本报告要解决的核心问题;; 项目界定;项目属性界定模型;项目横跨沈北道义开发区和于洪新城，总占地2700亩，容积率未定。;项目启动区占地约278.9亩，被规划路切割成相互呼应的四小块。;东侧临近道义大街，北临蒲河大道，地处沈北主流交通线交汇处；地块平整，南、西临近原有村屯。;项目紧邻城市级交通主干道，到市区车程约10分钟，附近有公交车站和地铁二号线出口，交通便利;项目南临蒲河道义景观带，目前正投资14.3亿元进行8.8公里景??改造，将成为美丽的生态景观走廊;*;2010，可怕的道义;2010，实至名归的道义;2010，渐至惨烈的道义;道义开发区位于沈阳北三环外，但与发展中的城市接壤，属于典型的“郊区城市”;道义利用与城市连接紧密的优势，承接了皇姑区的文教氛围，并依托大学城的建设形成了基本的生活配套设施;目前看，道义城市化程度仍不高，配套档次低，乡土气息重，人气仍显不足;从全市角度来看，道义区域房地产发展水平较低，但有明显的“价格洼地”效应;道义未来发展前景和机会导向分析;2007年12月7日，国家级改革试验区流产后，蒲河新城宏大规划搁浅，沈北收缩战线，确立道义“发展先导区”地位;道义规划“五横五纵”的干道网，结合京哈高铁、沈铁城际铁路以及地铁二号线形成立体化的交通体系;“新沈阳北站”重新定义“沈阳两小时生活圈”和“北部城市群”，必将引发一场伟大的革命;“新沈阳北站”2010年动工，并将与地铁二号线北延长线无缝接驳;沈铁城际铁路2013年全线贯通之后，道义对铁岭、虎石台和新城子区域辐射力大大加强;地铁一、二号线2013年全线贯通运营之后，从道义可以方便到达沈阳任何重要节点;“一桥三路”工程贯通之后，道义区域与母城交通将更方便快捷，时间大大缩短;东北“总部基地”项目启动后，将极大提升道义区域的产业积聚能力;华强“文化科技产业园”项目启动之后，将改变道义的区域属性，带动区域休闲产业链;道义发现温泉，唐都温泉度假村、九龙云天温泉酒店等项目共同构建区域休闲产业链;2010年，蒲河道义段8.8公里治理工作将全面启动，建成人杰湖、地坤湖、天乾湖等人工景观;三大湖区定位为休闲区，包括绿化、水上运动、草地运动、湿地、人工岛等休闲商业设施;道义区域按沈阳“后花园”功能规划“五横五纵、两河五湖一园”的生态格局;碧桂园、雅居乐和香港置地、龙湖、荣盛等几大项目启动后更加强化道义区域的“后花园”属性;;新区与超级大盘的“共振效应”;区域前景研究;我们研究了国内外区域发展的相似案例，据此判断道义区域未来的发展前景;天津·梅江南板块：天津生态居住区的典范;配合基础设施建设和区域环境整治，开发商有节奏的进入，不断提升区域价值;各项目的发展均依托梅江南的大区域价值，逐渐形成了天津的“富人区”;;梅江南模式下的房地产竞争模型;广州·华南板块：八大开发商共同进入，开创了中国房地产开发的大盘时代;八大开发商相互独立，仅仅依据市场状况确定开发节奏，政府丧失了对区域整体发展的把控能力;由于政府职能在整个开发过程中缺失，市政配套严重落后，导致后期住宅开发遭遇瓶颈;;各大开发商凭借各自的资源打造具有特色的核心竞争力，形成彼此独立的价值点;;华南模式下的房地产竞争模型;亦庄新城位于北京五环外，是规划的高新产业新城，核心区40平方公里，与道义相仿;经过近20年的耕耘，亦庄目前工业总产值约1500亿元；前十年亦庄发展产业，后十年发展房地产;随着产业的快速发展，亦庄房市内需增长强劲，高端产业人口在近五年时间逐渐转变为区域市场主体，对后续市场强大支持;亦庄发展模式——强势产业支撑下新城轨迹;河北燕郊地处京东，距北京CBD半小时车程，建成区面积30平方公里，与道义类似;通州的放量提价使燕郊价格足够诱人，是其成为被动郊区化区域的另一必要条件;燕郊凭借便利的交通和低廉的价格成为继新城通州后承接中心城人口转移主要区域;燕郊发展模式——城市蔓延条件下自然发展轨迹;四种区域、四种模式、四种命运;城市发展的规律，人为不可逆转、不可超前道义与城市接壤，是“郊区城市化”的代表;案例借鉴启示;大盘良性发展，两个温床必有其一，道义属于杂交区。接壤但面积大，面积大但产业不足;道义的科学、可持续发展的“三驾马车”产业是软肋，受整个城市经济总量制约;区域前景研究;我们再来看道义的产业支撑，据此判断道义区域未来的发展前景;道义目前的产业基础薄弱，低端制造业产业园产值过低，无法形成高端客户基地;规划中的总部基地;总部基地的建设将全面改变沈阳、中国乃至东北亚的经济格局;总部经济对中心城市的五大效应，其中“产业乘数效应”“消费带动效应”最为关键;世界上最成功的迪斯尼度假区——东京迪斯尼乐园的发展分析;东京迪斯尼乐园对周边的带动效应;洛杉矶迪斯尼是世界上首个迪斯尼