天津河东项目可行性研究报告改.ppt

* * * * * * 1、拆迁进度 2、工程进度 3、销售进度 第七部分 开发节奏 建造优雅品味空间，享受舒适完美生活 * 七、开发节奏 1、拆迁进度 建造优雅品味空间，享受舒适完美生活 A B C D E F 轻轨公司承诺B、C、F地块在今年底前拆迁完毕，A、D、E地块在明年底前拆迁完毕。 * 七、开发节奏 2、工程进度 分期名称 主要节点 时间节点 住宅、商业 开 工 2008年3月1日 土0.000完成 2008年9月1日 十层结构完成 2009年2月1日 封顶 2009年6月1日 竣工验收 2009年12月1日 一期为B、C地块，建筑面积201000平方米 。 建造优雅品味空间，享受舒适完美生活 * 七、开发节奏 2、工程进度 分期名称 主要节点 时间节点 住 宅 开工 2008年9月1日 土0.000完成 2009年5月1日 十层结构完成 2009年7月1日 封顶 2009年10月1日 竣工验收 2010年5月30日 酒店公寓 商 业 开工 2008年9月1日 土0.000完成 2009年5月1日 十层结构完成 2009年8月1日 封顶 2009年11月1日 竣工验收 2010年10月30日 二期为F地块，建筑面积148000平方米。 建造优雅品味空间，享受舒适完美生活 * 七、开发节奏 2、工程进度 分期名称 主要节点 时间节点 住宅、商业 开工 2009年3月1日 土0.000完成 2009年9月1日 十层结构完成 2010年2月1日 封顶 2010年6月1日 竣工验收 2010年12月1日 三期为D、E地块，建筑面积196000平方米 。 建造优雅品味空间，享受舒适完美生活 * 2、工程进度 分期名称 主要节点 时间节点 酒 店 商 业 开工 2010年3月1日 土0.000完成 2010年9月1日 十层结构完成 2011年3月1日 封顶 2011年12月1日 竣工验收 2012年6月1日 住 宅 开工 2010年3月1日 土0.000完成 2010年9月1日 十层结构完成 2011年2月1日 封顶 2011年6月1日 竣工验收 2011年12月1日 四期为A地块，建筑面积265000平方米。 建造优雅品味空间，享受舒适完美生活 七、开发节奏 * 七、开发节奏 3、销售进度 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 一 期 60％ 40％ 二 期 60％ 30％ 10％ 三 期 70％ 30％ 四 期 70％ 20％ 10％ 建造优雅品味空间，享受舒适完美生活 项目开发周期为6年，其中建设周期5年；销售周期5年。 * 1、地价分析 2、售价分析 3、开发成本估算 4、效益测算 5、敏感性分析 6、现金流量表 7、第一、二期工程收益测算 8、保留部分持有性物业测算 9、2006－2007年资金投入 第八部分 经济测算 建造优雅品味空间，享受舒适完美生活 * 8、经济测算 天津市土地局指定的科亿地价评估事务所在2004年8月份对该地块按容积率2.5评估的楼面地价为2655元/平方米。以2004年至2006年地价涨幅38.5％计，现价水平为3677元/平方米。 根据天津土地市场近一年土地出让的数据统计分析，该地段楼面地价现价水平为：居住3000－3800元/平方米；商业3500－4000元/平方米；综合3200－4000元/平方米。 2006年年底轻轨公司转让给九龙建业的土地平均楼面地价为3762元/平方米，这个价格最有参考价值。 容积率调整至4.6倍，楼面单位土地成本估算约为4001元/平方米（因政府返还部分土地出让金，实际价格低于此水平），明细如下： 拆迁成本 2830元/平方米（按现状容积率2.1、拆迁成本6200元/平方米计） 土地出让金 531元/平方米（轻轨公司已缴交，可部分返还） 大市政配套 250元/平方米（轻轨公司已缴交） 提高容积率补地价及市政配套费 390元/平方米 综上所述，在4.6倍容积率的前提条件下，轻轨公司完成三通一平后的楼面地价3550元/平方米是可以接受的。基于A地块现状高层建筑比例较大，同时拆迁时间靠后，可以考虑A地块楼面地价上浮300元/平方米。