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高尔夫旅游 高尔夫与旅游的结合——以休闲、运动和体验为目的的旅游 特点 休闲性、体验性、趣味性、挑战性 需求产生原因 球场环境和景观的诱惑 南北气候条件互补 不同风格球场的魅力 高端商务活动的需要，“球道是沟通的桥梁，果岭是签约的会场” 高尔夫地产 产生的原因 与运动的高档化、客户层面的特殊性有直接关系 特点 客户多为远距离参与运动； 客户对于居家之外的休闲空间的需求； 都市优美绿色环境较为稀缺，高尔夫球场成为高尚景观的代表； 回归大自然的趋势使高尔夫物业的居住功能得到重视； 开发方充分挖掘项目附加值。 高尔夫与房地产的关系 高尔夫物业为高尔夫附属产物； 能大大提高高尔夫项目的经济价值 ； 高尔夫物业的销售总额可接近和超过会员卡销售总额，且比重有逐渐增大的趋势，因此房地产在项目操作中占有举足轻重的作用。 绝大多数GOLF盈利模式：与房地产联动发展，在球场周边建设别墅和酒店，以房地产进行盈利 我国目前高尔夫项目主要结合旅游和房地产两个方面进行开发 高尔夫与地产衔接： 内切 球场本身提升别墅的附加值，打造稀缺性与尊贵型并重的高尔夫高端物业，总价较高，产品线比较单一，受众面小。 外切 此类产品伴随着一定体量的区域开发功能，高尔夫在整体功能上偏重于成为社区优势的配套，而社区内的产品线一般从度假公寓到别墅等，拥有较长的产品线与丰富的配套环境。 相离 别墅项目完全位于高尔夫项目之外，甚至与高尔夫具有一定距离，仅在社区小品、园林景观上体现高尔夫元素。 高尔夫 高尔夫 高尔夫 别墅 别墅 别墅 西京都高尔夫别墅 汤臣高尔夫别墅 保利国际高尔夫花园? 别墅： 根据客户定位的不同，决定别墅的户型、面积、功能、管理方式与盈利模式，创新余地相对较大，形式灵活。 酒店： 主要分为度假需求酒店与会议需求酒店，在表现形式上可与别墅有一定程度的重合。 配套： 高尔夫客户定位差异化最大的部分，如商务型客户配备的会务型酒店、SPA会所；家庭型客户配备的托儿所、小型游乐场、野战营等设施。 高尔夫项目产品选择：以高端客户为切入点，打造别墅+酒店+配套关联性开发，提高综合服务水平，提升高尔夫项目吸引力 高尔夫项目开发在资金、抗风险能力、资源整合、客户资源等多方面均有着很高的门槛，需要开发商具备极强的企业实力和高度的投入力度。 对资金实力的要求高 高尔夫项目前期投资大，投资回收期长，对企业资金的占用金额大且占用时间长 对长期抗政策风险能力要求高 高尔夫项目有政策雷区与敏感区，开发企业需承受长期经营过程中的政策风险 对资源整合能力的要求高 开发企业需具备整合专业、品牌、活动和媒体资源的能力 对客户资源与品牌营销能力要求高 开发企业需具备高端财富客户及强力营销渠道平台 高尔夫项目产品选择：以高端客户为切入点，打造别墅+酒店+配套关联性开发，提高综合服务水平，提升高尔夫项目吸引力 各类资源项目开发要点 资源特征 项目类型 核心产品 开发要点 典型案例 滨湖类 主要分布在江浙地区，以水域为核心景观，项目表现为滨湖区域、湖心岛 酒店、别墅、公寓、游艇 注重湖泊的文化价值挖掘和区域品牌营销，打造游艇类亲水旅游项目，以高星级酒店带动整体项目的高端开发 千岛湖开元度假村 绿城千岛湖度假公寓 滨海类 海南、环渤海区域，资源稀缺，客户辐射范围广 酒店、别墅、公寓、高尔夫、游艇 规模性开发，国际化营销，优先完善海滩景观，产品类型丰富，产品线长，注重后续经营托管 半山半岛 雅居乐清水湾 温泉类 分布在地热资源丰富区域，目前有人工温泉可利用 酒店、别墅、公寓、休闲养生项目 产品由“小而精”向“大而全”的复合型旅游地产发展， 目前多采用温泉和其他功能复合开发 九华山庄温泉度假酒店 中山温泉宾馆 旅游度假类项目通常远离市区，完善配套是项目开发的前提，先做旅游后做地产，增强休闲娱乐项目的丰富性和参与性，变观光为度假，实现旅游资源向地产价值的转变是项目成功开发的关键 高尔夫 以广州和海南为主，需要高端客户群支撑，用地受到严格控制 高尔夫球场、酒店、别墅等 项目在资金、资源整合、客户等多方面均有很高的门槛，需要与高端别墅嫁接，完善高端服务体系 深圳观澜湖高尔夫社区 南京中山国际高尔夫 单一主题公园“主题”两个字本身即表明了其固有的局限性。尤其是在人们对旅游休闲产品多样化的需求已经不断深入的情况下，产品的单一化特性已成为其获得更大发展空间的障碍。 （2）迪斯尼世界——世界主题公园之都 1964年末，迪斯尼在距佛罗里达州奥兰多30英里的Buena?Vista和Rely?Creek这两个连着的地方，用非常低廉的价格从农民手里购买了2.75万英亩的沼泽地。迪斯尼买下了全部有用的土地，成为一个提供最大限度的享受和丰富的产品的独立娱乐休闲王国。 ?