安徽定远项目前期定位及营销推广策略二次沟通_铭峰_73p_大盘_别墅_营销策划.pptx

零风险运营Ⅱ;第一部分：我们的服务产品;我们的服务产品;第一阶段：组建项目团队;第一阶段：提供《市场调研报告》和《项目定位报告》确保赢在起跑线;第二阶段：提供《物业发展建议报告》确保定位落实到规划;第二阶段：与开发商、设计院多轮次沟通论证，敲定最终方案;第三阶段：提交相关营销执行策略报告，科学规划，应在执行;第三阶段：进行相关销售人员培训;第四阶段：完善的执行考核和调整策略保证项目大卖;第二部分：我们的优势;优势1：公司核心团队都具有沿海城市一线公司或知名项目的经验;优势2：公司87%人员具有本科及以上学历;优势3：公司具有多个城市近郊、远郊大盘的操作的经验;优势4：具有多种物业（城市综合体、商业、别墅）的操盘经验;;第三部分.双重命题;区域认知模糊，谁会成为我们的客户？;区域内交通配套等缺乏，项目核心价值点如何构建？;政策频出，行业进入波动期，面对政府长期的打压，对于项目定位影响是什么？;只有当经济适用房与商品房的供应形成双轨市场时，政府对市场的打压才会停止;第四部分. 客户地图;标杆学习——万科城市郊区大盘开发实践;;万科城花系—— 首置、首改、再改 铭峰本土化路线图—— 将万科城花系经验是否能够移植到兰州？定远？;兰州已经开始城市化发展，人口置业出现郊区化的趋势;本案处在城市发展的主轴上，未来必将承担置业郊区化的人口红利;便利的交通及价格挤压，促使大量首置客户成为本区域的主力需求;新元绿洲的热销证明了小高层及高层产品在区域内的认可度，建议本案以小高层及高层作为项目的主力供应;新元绿洲置业顾问访谈： 项目客户大多来自兰州市区， 因为项目价格低于市区绝大多数楼盘很多，所以吸引了他们的关注 客户多是因为结婚或者在榆中工作的原因而在榆中买房，他们一般都是第一次置业 这些客户大多会购买80-100平米的小户型 新元绿洲客户访谈： 市区房价太高，很多楼盘价格已经上万，根本无力承受 听说兰州市政府未来将大力发展榆中，会将榆中打造成兰州的第二个副中心，以后这里的配套应该会很好 我现在处于很多原因必须马上买房，而榆中的房价相对较低，所以就选择了这里;首置产品客户总结;在交通及配套条件基本相同的条件下，相较城市项目，郊县项目可以以更低的价格实现改善需求;新元绿洲置业顾问访谈： 项目客户在兰州市区工作， 他们年龄大致都在35-45岁，有一定的经济实力 本地客户多是工作在榆中工厂或者公司的中高层管理人员 对项目的规模大盘生活品质十分认同 新元绿洲客户访谈： 市区居住多年，市区的高密社区以及噪音交通等太影响生活品质 虽收入增加，但收入还不够在兰州市区购买一套大面积改善住房 而且原来居住的面积过小，现在收入增加，想改善全家人的居住品质;首改产品客户总结;便利的交通及良好居住产品及环境，促使大量再改客户主动郊区化;薇乐花园置业顾问访谈： 项目客户大多来自兰州市区， 项目是兰州唯一的一个别墅楼盘，在兰州就没有有品质感的别墅项目了 小区入住率不高，很多客户是等到老了以后来这里居住 薇乐花园客户访谈： 住惯了多层和电梯，想住住别墅与自己身份也相符合 有几个朋友在这里买了，都说感觉还行，我也在这里买了 但是这个项目景观、户型设计都很普通除了别墅形态很唯一外，绿化打造等都很普通，我在天津看过很多楼盘他们的别墅小区设计都很精致，希望兰州也能有这样的楼盘;再产品客户总结;客户总结;2008 年全国住宅销售套数合计下降了11%，销售面积下降了15%，而别墅和高档住宅的销售套数下降了39%，销售面积下降了37%，降幅显著大于普通住宅——低谷中，高档住宅的销量降幅较普通住宅高出25%。同年因低谷影响，别墅和高档公寓的新开工面积也下降了12%，而同期全国商品房的新开工面积增长了6%，经济适用房的新开工面积更增长了17%。;在行业波动期，首改及再改产品要求更多的转换周期;总结：建议本案采用首置产品为主，首改产品为辅，再配以少量的再改产品 ;物业配比建议：公寓70%、多层20%，别墅约5%，商业约5%;;多点论——操作大盘，必须以多种竞争力复合以保持大盘在市场中长青;大盘竞争力动态论——分阶段而非一次性推出所有竞争力，大盘竞争力，一般在前期和中期释放，末期以成熟吸引市场关注;阶段 事实 现状 营销理想;;传统多层产品;传统多层与创新型多层产品的区别 ;;建筑户型——边底跃：180-195㎡，地下空间约124㎡全赠送，其中前后花园面积72㎡，台地式地下室面积52㎡;建筑户型——中底跃：170-174㎡ ，地下空间约152㎡全赠送，其中前后花园面积102㎡，台地式地下室面积50㎡;建筑户型——二跃三：181-184 ㎡ ，15㎡书房半赠送，餐厅挑空部分15.3㎡可搭板使用;建筑户型——二跃三户型搭板改造方案;;前期竞争力2：通常大盘在首期都会做一些展示用以消除陌生感。利用强