房产交易存在问题分析.docVIP

PAGE PAGE 1 房产交易存在问题分析 　　摘要：近年来，随着房地产业的飞速发展，房地产市场也出现了许多新情况、新问题。各类房地产纠纷，特别是产权登记方面的问题迅速增加，给房地产管理部门的工作带来了极大压力。对此，本文针对目前分期付款购房中的所有权问题和产权登记中的弄虚作假行为提出一些应对措施。 　　关键词：房地产；房屋；交易；产权登记 　　中图分类号：F293.3文献标识码：A 　　房地产是人类生产和生活不可缺少的基本物质资料，房地产业也是国民经济的重要组成部门。近年来，随着我国房地产制度改革的深化，土地使用权的有偿出让、转让，房屋商品化的实践，促进了房地产市场的发育。房地产商为促进销售，采用各种方式吸引客户，房屋买卖活动中的法律关系也日益复杂。因此，对房屋产权交易中有关理论与实务的探讨，有益于我国房地产业的健康发展和完善房地产市场的法律调控。 　　1分期付款购房中的所有权问题 　　如果从双方权利、义务关系的角度具体分析，就不难看出，分期付款的过程，也就是商品房所有权与其内容相分离的过程。财产的所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能。所有权人让出部分权能的目的是获取收益、最大限度地发挥财产的效用，所有权与其内容的分离，也只不过是所有权人行使权利的一种方式，并不产生与权能受让者共享所有物的关系。在分期付款购房中，一方面，买方不能一次性支付房屋价款，不能取得房屋所有权，但当买方支付出第一笔价金，又必然要求相应的对价；另一方面，卖方既要保留房屋所有权，又要在所有物完整的意义上交付给买方第一次付款期待的对价。由此形成了买卖双方关于房屋所有权与其内容分离的共同利益基础。买方首期付款后，就可取得对房屋的占有、有限使用和收益的部分处分权、所有权的期待权。卖方虽然已将房屋的占有、部分使用、收益、处分权能让与买方，但仍保留着下述权利:继续收取剩余价金;部分限制买方对房屋使用、收益、处分权能的行使;因合同解除收回房屋。而这些权利，均为卖方保留房屋所有权的体现。买方之所以在分期付款的合同义务履行完毕前不能取得房屋所有权，还有制度上的原因，即对物权的变动，我国实行登记要件制度，房屋买卖合同虽已签订，甚至标的物已交付，其所有权并不当然转移。所有权的转移须以登记为要件，未经登记，房屋所有权不发生转移。 　　在分期付款的房屋买卖中，房屋所有权内容的分化过程，亦即所有权价值化过程，最终目标是实现所有权的转移。所有权人对房屋的现实支配权演变为收取价款的价值利益，而房屋的使用价值，以用益权的形态，归属于买方。从性质上看，买方根据所有权内容分化所取得的权利，显属用益物权。用益物权是一种限制物权，在权利行使中要受到所有权的制约。如买方取得房屋所有权之前，只能在房屋的性能和用途上加以利用，不得擅自改变，且不得将房屋转售、赠与他人或用于设定担保，否则会引致卖方解除合同，收回房屋。作为一项物权属性的权利，用益物权又有其相对的独立性，在一定程度上可以抗辩所有权。如非因买方违约，所有权人(卖方)无权收回房屋;合同未经解除，卖方将房屋又转让给第三人，买方可以主张卖方支付违约金、赔偿金，或向卖方主张其与第三人之间的房屋买卖合同无效，要求卖方继续履行原合同。 　　在此有必要涉及分期付款房屋买卖合同的性质问题。即该类合同属债权合同还是物权合同。所谓债权合同，是指合同效力在于使合同当事人承担交付标的物和支付价金的债务，并不发生物权变动。所谓物权合同，指以直接发生物权变动为目的合同，即合同当事人就转移标的物和价金所有权达成一致意见的合同。大多数分期付款的房屋买卖合同，都设置有房屋产权转移的条款，合同当事人有转移标的物所有权的合意，但作为买卖合同，双方当事人也要承担交付标的物、支付价金的义务，具有债权行为特征。由此可见，分期付款的房屋买卖合同是债权合同与物权合同的结合，而且物权行为是以债权行为为前提的，并受债权行为是否成立、是否有效的影响。债权行为有效成立，应当发生物权变动的结果。那么，第一，买方将房屋转卖，无论第三人属善意取得还是恶意取得，因买方债务未完全履行，卖方有权请求第三人返还房屋。如买方将房屋赠与第三人亦同。第二，如果买方付清价款之前破产，债权行为便不能发生物权变动的结果，卖方可依所有权行使别除权取回房屋。第三，如果买方依约履行义务，其债权行为当然发生房屋所有权变动后果，即使卖方将房屋转让给第三人，买方仍可主张其对完整意义所有权的期待权。 　　2产权登记中的弄虚作假行为 　　当前，房地产交易和产权登记中弄虚作假的现象日益严重，当事人往往通过制作和使用假证件(如身份证、结婚离婚证明、公证书等)、假房屋权利证书、冒名顶替、隐瞒事实等不法方式骗取房地产登记部门的登记，从而获得非法利益。为了有效打击这种违法行为，净化房产市场，扭转登记部门被动和尴尬的局面，一方面要和公安