合富辉煌-长沙博宇项目商业定位方案-121讲解学习.ppt

博宇项目商业定位方案;第一篇 社区商业定位思路;1、对社区商业发展的理解;2、社区商业的功效与作用;3、社区开发与社区商业发展的协调;1）.零售、餐饮、文教、服务产业的配套性;2）.居民日常需求的便利性与供应的适应性; 3）.商业服务的亲和性 4）.需求与盈利的长期性、稳定性 5）.店铺的互补性与聚合性 ;5、大型综合社区商业中心开发要求;未来周边的公建配套;7、小区公建配套定位;8、小区公建配套设定;9、小区公建配套设定;10、小区公建配套设定;11、小区公建配套小结;小区公建配套形式;小区公建配套形式;第二篇 项目商业分析;目前长沙市商圈分布图 ;2、区域商业分布图;红星商圈的路网四通八达，形成了以韶山路和湘府路交会为中轴点的外流交通路网，以及商圈内12条次干道的内流交通网。? 汽车南站矗立圈中，距株洲、湘潭两市只有半小时的车程，到黄花国际机场仅需10多分钟。长沙一小时经济圈战略在这里将得到最佳体现。 新南城的交通路网具有很强大的优势，规划建设中的武广高速客运专线长沙站设在紧靠新南城的黎托，规划中的长株潭城市轻轨也将穿城而过。;农博会促使了红星商圈的形成与发展，目前农博会已顺利召开了五届。所指的红星商圈位于长沙市韶山南路与湘府路交汇处及其延展的四周。周边有投资1.8亿元建设的1500个国际标准展位的中国现代农业博览交易中心展馆；可容纳5400多户企业和经营户、配套齐全的现代国际物流中心；由12个农副产品专业市场构成的基础市场群。并建有建材、家电、电器、糖酒、百货等大型市场和商场，整个商业购物场所占地3000多亩。 随着省政府、天心区政府搬迁，省地质博物馆、省青少年活动中心、省群众艺术馆、会展中心、长沙市科技馆等一批省、市级重大文化设施、建筑群落在城南拔地而起，使长沙南部形成新的政务区中央区，植物园文化旅游圈的打造，长株潭融城，都给红星商圈聚集人口和财富提供了巨大的潜力。 红星商圈推进珠三角、长三角、武汉城市群三大经济圈中间新生经济联合体的形成，具有举足轻重的作用。??仅是长沙市新城区的商业中心，同时也是长株潭三市的商业中心。红星商圈的作用是能最有效地聚集长株潭的商业、物流、金融、信息和政治、文化、社会等资源，打造长株潭三市整体核心竞争力。 ;项目所处红星商圈集中了多种专一业态市场,以及各种会展的召开，该区域聚集了相当一批人气.但是因为受区域整体市场消费水平以及消费意识限制，商业氛围不够成熟，业态单一，消费场所档次不高。目前许多专业市场难以维济，部分商家经营回报率低。 一些专业市场采用免租几个月甚至几年的招商政策，希望慢慢培养人气，再图发展，由于免租使许多商家在此租下商铺，但由生意过于清淡并不开门营业，情况最为明显的是绿色食品城、灯饰城、体育用品城等。据调查，商家普遍对现状不满意，但看好红星区域的发展前景，因此大多先买下或租下商铺，等待时机。;4、主要街道一层商铺及大型商场分布;Date;5、同类及周边项目租金比较;名 称;评价：项目周边缺乏高品质商业，从南城商业整体租金水平来看，上升空间大 。;6、潜在商业物业;从上表可看出，近两到三年内，南城要起来的商业体量非常大，本项目的竞争对手多且实力强劲，另一方面也说明南城的发展潜力被看好，各中高档商业物业的开发对于提升南城整体形象及红星商圈档次有极其重要的意义。; 本项目周边约1.5公里以内有一定规模及名气的餐饮有红叶楼、湘府曲园、前进大酒店、新潮大酒店、人民公社大食堂5家，量不大，根据商圈内人流及人口素质来看，中高档餐饮有较大空间。; 目前项目周边经营家电成气候的有通程电器、红星家用电器批发城，低中高档商品一应俱全，可以满足商圈内人口消费。; 目前项目周边商业以专业市场为主，业态较为单一，档次也不高，零货百货类仅有红星商业广场，档次属于中低档，并且前期进驻的一些好品牌商家由于经营不佳而退出不少。因此，零售百货业有很大空间，但经营方式与定位是关键。; 周边商业以专业批发市场为主，食品、建材、文体、日用、家电等涉及面极广，市场趋于饱和。;产权式酒店;运达国际广场;湖南天玺大酒店;融程国际;产权式投资模式遍地开花，产权式酒店均为城市商务型酒店；大部分为有实力、有知名度酒店管理公司经营。 销售单价高，远远高于实际建筑成本，销售单价均在8000元以上，且推广按套数出卖理念，引导消费者忽略单价；投资回报在8%左右，以群楼作为投资回报保障。 消费群构成复杂，来自于社会各个层面均有，主要包括生意人、知识分子、公务员、退休老干部等等，总结其特点主要是小康型有一部分钱但无闲或无能力自营投资项目者和富裕型投资者。 消费心理构成主要两类因素：投资心理和为家人购买心理（例如避免遗产税等）。 消费者关注问题排位：酒店经营管理公司品牌及实力（开发商实力）、