国际老年康乐项目市场营销定位技术方案.pptVIP

产品建议 由于本案处于区域市场产品基本毫无特色,因此突破区域市场放眼整个大连市场，利用自身优势形成产品差异化，将成为我们产品实现核心卖点的关键。 本案产品的突破应从 户型 立面风格 景观 综合附加值 四方面入手寻找，以求项目自身具有区别于周边竞品项目的独特优势，达到引领区域市场热点的营销目的。 产品定位—规划建议 一期客群相对较为低端，对交通依赖较大，因此我们建议项目一期开在距主干道最近的地块北侧； 一期体量不宜过大，因为第五郡的放价将会对机场前市场有较大的提升作用，将进一步压迫客群向本案区域转移； 随着万科在前革的拿地，将带动这个项目区域价格攀升。 因此处于对利润最大化的考虑，中原建议：一期占地4万，建面5万，容积率1.25 产品定位—户型建议 我们的户型对应我们的客群，主力户型面积应对应主力客群也就是通过减小面积强调功能性，降低舒适性已自住客群低总价的要求 中原建议： 主力户型应为65-75㎡左右的两居，总套数为715套 根据市场状现状和资金流要求，本案总价应控制在25-35万之间，吸纳中端 及中低端客群，占据市场最大空间 产品定位—户型建议 产品定位—户型建议 产品定位—户型建议 产品定位—户型建议 立面风格特点： 形式：中式徽派风格 色彩：白色调为主，体现文化品味和质感 产品定位—立面风格建议 中式徽派风格易于塑造和识别，便于区别区域市场其他项目， 同时中式风格的文化内涵，也易于树立项目文化气质，帮助项目提高档次。 产品定位—立面风格建议 徽派建筑—作为传统的建筑流派，一直保持着其融古雅、简洁、富丽于一体的独特艺术风格． 徽式建筑大多严格遵循中国传统风水规则进行，山水环抱，山明水秀，追求理想的人居环境和山水意境。 一般均坐北朝南，倚山傍水，讲求风水价值。 布局以中轴线对称分列，院落相套，讲究采光通风。 外观整体性和美感很强，高墙封闭，马头翘角，墙线错落有致，黑瓦白墙，色泽典雅大方。 装饰方面，清砖门罩、石雕漏窗、木雕楹柱与建筑物融为一体，使房屋精美如诗，堪为徽式宅第的一大特色。 中式徽派风格与山、水的契合度最高，易于在最大的程度 上体现本案最突出的优势。 古朴,但不失现代,文化意味悠远.适合本项目周边文化底蕴的结合与挖掘. 产品定位—立面风格建议 产品定位—立面风格建议 木雕、石雕、砖雕 产品的识别性易于塑造,只取其表突出形象. 产品定位—立面风格建议 产品定位—园林景观建议 景观设计的实际成本相当巨大,建议开发商抓主重点进行规划突出骨架亮， 中原建议重点体现在: 社区形象大门 栋间小品的点缀设计 突出中式文化小品景观 适当水景点缀 沿街绿化带的隔离的处理 总原则：突出外部水景资源和山景资源，用运用中式园林小品，降低自身景观设计成本，用硬铺装加树提高绿化率，减少大面积草坪。 产品定位—园林景观建议 提升项目气势，坚定客户购买信心 产品定位—园林景观建议 自然而然，步随景移—— ——高低错落，布局别致 产品定位—园林景观建议 柔顺弯曲的步道营造了亲切温和的邻里空间 小 径 青砖路 石桌石凳 青石板路 产品定位—综合附加值建议 住宅产品除满足日常居住功能外，在安全、智能化、环保、美观等方面亦存在多种附加功能要求，附加功能的合理、完善与否也会对项目产品品质的提升产生影响。 为解决建筑空调外机安装不易，且容易造成外保温被破坏的问题，可设计统一的空调位； 为解决一层、顶层安全问题的窗磁、门磁防盗报警技术； 已普遍采用的项目周界红外探测监控报警系统； 可视对讲、一卡通、小区广播、夜视、呼叫中心110联动以及防尾随等新增智能化功能的全面应用； 弱电智能化网络解决方案； 影响住宅产品品质提升的因素有很多，户型与规划是最直接的影响因素，其它方面仅为有益的补充，有好的户型、合理的规划，项目便成功了一半。 为达到产品品质提升的目的，并不一定集合所有建议的产品优势，2～3项有别于竞争对手且为多数客户所认可的拳头卖点，结合有效的宣传往往会起到事半功倍的效果。 产品定位—小 结 报告结构 市场分析 项目定位 市场定位 宏观市场解析 营销策略 营销推广 销控策略 客户定位 产品建议 价格建议 形象建议 区域市场分析 借鉴项目分析 竞争项目分析 项目方向建议 地块分析 一切都清楚了，那我们究竟要卖多少钱？ （价格预期） 市场导向法 价格建议—市场竞争导向法 从区域已销售和正在销售的楼盘成交价来看， 毛坯房修项目目前成交价集中区间：3200～4500元/平方米之间，区域多层均价为3900元/平方米，考虑到地理位置的差异性， 因此中原建议： 明年4月份入市价格为 45