国际城项目商业定位及产品优化技术方案.pptVIP

在售街铺产品 项目名称 区位 产品 销售模式 售价或租金 销售情况 单位面积 特点 江晨园 临泉路与当涂路交汇处 100~220m2 二层联体商铺 住宅售完，销售期铺 0.6万元/m2 2005年4月销售，剩余5个铺 国际花都 东流路，潜山路口 100~250m2 90%二层联体商铺销售 现铺销售 0.6万元/m2 销售二期商铺 广利花园 合肥梅山路103号（中医学院西侧） 200 m2左右 二层联体铺 现铺销售 0.8万元/ m2 05年中旬推售 世纪阳光 马鞍山南路 60m2左右 单层商铺 推出标杆商铺价，提升知名度 标杆商铺价格3.6万元/m2 05年开始销售 金色池塘 长江西路与蜀鑫路交界处 80~100多m2 二层联体铺 直接销售 0.5~0.7万元/m2 销售情况一般 幸福人家 界首路西侧 70~120m2左右 单层商铺 期铺销售 0.6~0.7万元/m2 05年下半年推出销售，已销售70% 受访者选择投资的房地产类型 愿意购买的商铺建筑面积 愿意购买的商铺类型 商铺投资者特征分析 受访者目前主要的投资渠道 资料来源：世联调查问卷 商铺投资者特征分析 受访者购买商铺愿意投资的金额 (元) 购买商铺的付款方式 购买商铺时最看重的要素 银行按揭愿意承担的月供款（以十年期计） 资料来源：世联调查问卷 合肥商铺销售市场总结 1、 集中商业一般进行主题定位包装，来提高整个项目形象；并力争成功引入主力店，来加强投资者的信心，进行带租约销售，一般返租10年，年均回报率税后8%左右；销售情况普遍较好，一般都在期铺条件下完成销售。 2、街铺产品以住宅底商为主要形式，个别为专业街区规划；一般在准现铺阶段销售，销售速度较好，但单价不高，普遍在6000-12000之间，且以6000-8000为主。 3、商铺主要购买群体为投资者，对总价的承受能力有限，且倾向采用按揭付款，月供能力受当地收入水平制约。 问题界定与结构化分析 市场竞争环境分析 项目整体致胜策略 项目商业定位 产品设计优化建议 项目研究工作步骤 项目属性研判与界定 商业项目营销模式重点案例分析 项目整体致胜策略 合肥商业项目市场表现 元一·时代广场 基本信息 总建面 16万平方米 商业面积 8万平方米 层数 4层（裙房） 主力店 百货、超市、电器、电影院 定位 安徽首席复合体验式时代欢乐主题购物公园 经营业态 大型百货公司、顶级名店街、大型超市、电脑电器城、精致休闲书城、四厅电影院、大型游戏场、KTV、高档国际台球俱乐部、各式风味小吃街、西式速食餐饮。 出售方式 无经营权，返租10％（税前）10年，头三年返租资金抵按揭。 点 评 中高档Mall，规划设计及业态选择超出合肥同行水平，开业不久，人气不太旺但已有起色，对面5万平米裙楼商业在建。 租售 情况 04年11月开始招商销售，A区基本售完，一楼均价16000，实现100％招租；B区已完工 首层 华洋名品百货馆 、华联 二层 流行时尚仕女馆 、国美 三层 绅仕儿童文教馆 四层 影城、欢乐美食广场 、KTV B区 A区 B区将完工 合肥名副其实的Mall “购物中心” 类 楼层分布 元一·时代广场营销关键模式分析 区位 规模 定位 运营 投资性 推广 关键因素 规 模 推 广 运 营 定 位 投 资 性 80000平方米 安徽首席复合体验式 时代欢乐主题购物公园 大量投放广告、 活动营销起到实效 引进华联、国美，KFC、自营百货、影院 无经营权，返租10年，年回报10％（税前）， 安徽国际购物广场 基本信息 总建面 7.4万平方米 商业面积 7.4万平方米 层数 4层，地上二层半，地下一层半 主力店 家乐福、家福特 定位 集购物、休闲、餐饮、娱乐等为一体的广场 出售方式 一层四年内返租8％，四年后有经营权，可代租；三层返租十年，前五年8％，后五年8.5％，10年后交公司管理或回购 点评 单层面积大，内街多 租售 情况 04年底开始租售，主力店已进驻，其他出售40％左右（含为推部分），一层均价20000 楼层分布 负一层 家福特建材超市及出租车站 —— 一层 男女装、饰品、鞋 销售率不到50％ 二层 家乐福及商铺（1.7万平） 二层不卖商铺由家乐福自主招商，招商70％左右 三层 美食、娱乐（未开业） 推出15％面积，但进展缓慢，销售率60％～70％ 楼顶 停车场 停车率较低 地块有高差，从东西两个入口可以到不同的平层 ——家乐福合肥首家店 安徽国际购物广场营销关键模式分析 区位 规模 定位 运营 投资性 推广 关键因素 区位 定 位 运 营 规 模 合肥市长江西路， 核心商圈辐射地带 74000平方米 集购物、休闲、餐饮、 娱乐等为一体的广场 引入家乐福、家福特建材超市、KFC 桐山国