基于网络分析的效能最优容积率分配方法初探——以增城永宁街为例.pdfVIP

2000人交流群432529468，仅限注规考试！！ 基于网络分析的效能最优容积率分配方法初探 ——以增城永宁街为例 陈惠斐，萧敬豪 摘要：目前容积率的确定尚存在技术手段单一、划定目标模糊等问题，本文以容积率效能最优的空间分配方案为目标，以增城永宁街 为例，试图提出一种区域效率最优的容积率分配方法：首先通过人口规模对建设总量进行推测；然后以管理单元为基础，结合现状建 设的三旧改造意愿及其分类处理策略对容积率进行初次分配；最后通过网络分析方法对城市交通、公共服务、景观环境等区位要素进 行定量叠加分析，对剩余的建设量按照评分进行分配，形成开发强度分区图，确定效能最优的容积率分布方案。 关键词：容积率 网络分析 效能 增城永宁街 《城乡规划法》规定，开发强度作为出让地块的规划条件之一，是国有土地使用权出让合同的组成部分。开发 强度一般以容积率（Plot Ratio）以表征，即一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值，是直接影响项目开 发收益、开发意愿的关键控制指标。但目前容积率的确定尚存在技术手段单一、划定目标模糊等问题，本文试图通 过网络分析、空间叠加等分析工具，对效能最优目标下的容积率分配方法进行初步探讨。 1 现存问题及相关研究进展 1.1 技术手段及编制目标存在疏漏 目前确定容积率的技术手段以经验判断为主。在控规的编制过程中，开发强度指标的确定虽以相关技术规范为 依据，但还相当依赖于编制人员的经验积累和主观预判，在具体数值确定上往往凭经验、凭感觉或“照搬现成”(刘 慧军,2011)，对土地使用效率和涉及公共利益的公共设施考虑不足，大多停留在布局图的定性或简单定量上，没有 与地块的开发强度密切结合；另一方面,尽管已有规划标准、规范对公共利益因子的配置作了明确要求,但这些要求 与开发强度之间的关系在控规阶段却难以直接被关联,往往只有在修建性详细规划阶段才会发现开发强度指标与这 些涉及公共利益的规划因子的控制要求之间存在着矛盾,公共利益成为各方博弈中的牺牲品。再而，开发强度指标 的确定往往对现状调查不清楚、深度不足、多数停留在图面作业(在地形图上进行 “调查”)(卢科荣,2009)，缺乏 对现状开发强度、宗地边界、居民意愿的深入调研.导致对产权单位及其利益的不尊重，造成规划科学性依据欠缺, 实施困难 (李咏芹,2008)。 1.2 研究进展 目前关于容积率的研究，集中在容积率指标“单一值”的确定及“值域化”的研究中。容积率 “单一值”的研 2000人交流群432529468，仅限注规考试！！ 究主要包括确定容积率 “单向极限值”的经济视角的 “投入产出分析”、“交通、工程容量分析”和公共利益视角 的 “日照分析”,以及其他视角的人口推算法、典型实验等方法。有关于“值域化”的理论研究,包括综合考虑经济 与非经济的交互作用,以经济因素确定容积率下限,以环境因素确定容积率上限的研究;整体考虑内部及外部经济、 环境因素,通过对建筑面积的限制界定容积率上、下限的研究(何强为,1996);符合经济、政策等需求的合理容积率 (区间值)和标准容积率(单一值)的容积率调控研究(咸宝林和陈晓键,2008);以“投入产出分析”、“地块所能承受 的环境容量”分别确定容积率下限、上限的研究 (黄明华和黄汝钦,2010);及基于微观经济学模型的城市密度分区 确定容积率上、下限的研究 （王京元等,2011)。相关研究已经进入量化、模型化的分析阶段。 模型化分析、大数据分析，是目前规划研究的重要发展方向，是规划学科向科学化推进的重要途径，信息成本 应会逐渐变低。但是在目前的实际规划编制中，由于编制时限、编制成本、编制技术、信息完备程度等现实问题， 信息获得的时间、金钱成本仍不容忽视，相关研究成果在向规划实践的传递中，仍然存在阻碍，是导致了容积率确 定技术手段单一、划定目标模糊等问题的很大原因。基于此，本文通过居民走访及实地踏勘，提出村庄分类处理策 略，对现状建设量进行摸查并提出建设量预留方案；然后，基于规划道路体系及区位要素构建网络分析模型进行服 务区分析，最后通过空间叠加寻找基于规划管理单元的效能最优容积率分配方案。 2 案例背景及技术路线 2.1 研究范围及案例背景 图1 永宁街及研究范围区位示意图及现状卫片图