南京江苏青商总部基地项目定位以及推广方案.ppt

市场比较定价法，它是以竞争对手的价格为定价基础，而不太注重自己的成本因素。 为取得市场认同，我们建议初期先参照周边现有写字楼项目的平均租金水平制定写字楼的售价，待形成市场认知以后，再提高售价。商业价格则参照写字楼租赁的情况上下浮动和调整。 定价策略：市场比较定价 * 价格测算 据市场调研： 浦口：南京高新区，平均租金1.1-1.3元/㎡/天，物业管理费2元/㎡/月； 浦口：工大产业园，平均租金1.3-1.5元/㎡/天，物业管理费2元/㎡/月； 河西：新城科技园，平均租金2.5-2.8元/㎡/天，物业管理费4.5-7元/㎡/月； 与本案最有参考可比性的是工大产业园，建议将本项目实际租价保持在1.3-1.5元/㎡/天，物业管理费2元/㎡/月，租金建议：1.5元/㎡/天。 * THANKS! * 空中花园，局部楼层（如用6-8个楼层的挑空高度）可以采用中庭和花园，以各具特色的绿化布置让楼内的人群有了一个休闲的空间。 新加坡机场室内中庭大树 中庭装扮 * 充足的电梯配置，满足垂直交通的需要，安全快捷；电梯品牌代表着写字楼的档次、电梯的稳定性、舒适性、低噪音及安全性，早已成为客户选择物业以及竞争对手分流客户的一个重要指标。 电梯等候厅作为使用者迎来送往的场所，需要有一定的档次与楼盘整体定位相一致，展现使用者良好的商业形象。 轿箱电梯更加宽阔 电梯及等候厅 电梯要点： 货梯与客梯出入口应分离 客梯轿厢要选装高品质耐用的装饰、空调系统、电视显示器以及共广播系统 建议电梯品牌：mitsubishi三菱、otis奥的斯、kone通力 等候厅要点： 首层电梯等候厅装修标准应与大堂相呼应 装修气派，宽敞，明亮，体现高档、生态、现代的观感 有一定的绿色装饰，有视觉趣味点 设置公司单位指示牌、有分层标示 * 公共走道 公共走道明亮、简洁，可用绿植及艺术画等装饰凸显写字楼品质及形象。 * 标准层高：3.8-3.9米左右，矮梁设计，或主次平衡梁设计让实际层高利用率高 主次平衡梁技术 为提高建筑净高，采用主次平衡梁技术，部分管道穿梁，同向主次梁设计提升室内净高，有效提升空间实用率，并且身处其间，几乎会忽视梁柱的存在。 大柱距、无柱设计 大空间、大跨度柱距或者无柱设计越来越流行，该种设计适合大开间办公需求，平面分割自由，可任意组合，同时使用率也将大大提高。 阳光办公厅，大面积落地玻璃供给充足采光；开间适中，宜于自由隔断组合。 大柱距、无柱设计 * 为企业提供接待室，大型会议室，多功能厅租用，全面提升企业接待档次，彰显企业实力。 设立多功能厅/会议室 * 公共卫生间 要点： 设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离； 设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间； 在基本装修方面，地面和墙面选用高档石材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科勒、美标、TOTO等； 卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。 洗手间设计是最容易忽视的细节，但却是客户实在感知到的地方。 * 物业管理 要点： 选用国内知名物管，引进现代化软件服务体系 提供高标准的细致服务，让客户感受到全新的商务理念 高素质的人员组成和高标准的组织架构，确保突发事件第一时间得到解决 引进国际知名物业管理顾问，写字楼物业管理水平直接影响写字楼的品质。 * 建议设立商务中心：为入驻企业提供影印、票务、快递、订餐、代办企业年检等多项服务 服务式办公——设立商务中心 * 新推写字楼项目多设置裙楼，为平台绿化的设计提供了基地，将平台打造成花园景致，在提供公共活动和交流的空间的同时，实现绿化整体竖向发展。 屋顶花园设计 * 设立吸烟区、睡眠吧等人性化区域 建议在绿色平台为使用者提供休闲场所； 在每个楼层特定区域设立吸烟区，睡眠吧等，体现人文关怀。 * Part3 商业类型建议 * 塔楼： 建议1-4层做餐饮、商服中心等配套，并预留2个小会议室，做好装修； 建议5-14层划分户型对外散租。 建议11-14层这4层为大客户预留，整层不做隔断。 建议15-20层预留2-3公共会议室，和大型多功能厅，并做好内部装修。 裙房： 建议以中小型商业为主。 另外，1-2层作为招商体验中心，做好装修。 楼层布局建议 * 裙房二层以上考虑大型餐饮及酒店套房，除此之外可考虑： 商业业态建议 * 项目推广策略 营销战略 / 推广策略执行 / 定价原则 * Part1 营销策略 * “一个中心、四大基本点” 以客户为中心，拓展、活动、推广、销售执行为基本点，四条线并行，最大化吸纳客户 拓展线 推广线 活动线 销售线 策略执行总纲