设施设备维护与保养幻灯片讲稿.pptVIP

物业设施设备维护与保养的意义 物业设施设备技术的运行管理 物业设施设备的经济运行管理 物业设施设备的维护保养管理 结束语 设备的使用寿命的长短是由设备生产、安装使用、维修保养来决定。作为设备的使用，维修保养的物业管理公司是想尽最大限量地延长设备的使用寿命，因为这样有利物业公司自身的成本控制，更有利于广大业主利益，同时是物业的保值，增值的基本前提。 在当今的住宅小区大量以多层、高层建筑为主，更不用说商业物业中的高楼越来越高，这样这些高层建筑的正常使用就产生了物业的配套设施、设备，如电梯、二次供水加压设备、消防设备、供配电设备、中央空调设备等。 一旦这些设备的损坏，或停机大、中修时，势必造成业主和住户的利益受损，正常的生活受到影响。这样也会让物业公司的满意度受损，也会给物业公司造成较重的负面影响。 设施、设备的管理是物业管理的基础，是其它的管理、服务的载体，只有设施、设备的管理工作做好了，其它的管理、服务才具有真实的意义。 设备运行管理要首先在技术上考虑安全性和可靠性，其次是在技术性上应处于最佳运行状态，以发挥设备的最佳效力。 设备技术运行管理的要点是： 1、根据各服务项目的实际情况制定科学、严密的操作规程。? ? 2、对操作人员进行专业的培训教育，对各岗位专业操作人员做到岗前培训、熟悉掌握设施设备的性能、结构及工作原理，持证上岗、在岗轮训，对员工做好传、帮、带，即根据设备性能特点由老员工搭配新员工，老员工带新员工，公司技术骨干人员将理论联系实际，对设备进行现场操作、指导相关人员，通过各种途径，切实提高相关人员的业务技能，使员工能满足各岗位要求。 3、加强维护保养工作人员的责任心，做到“正确使用，精心维护”，确保设备保持完好能用的状态； 4、对事故的处理要严格执行“三不放过”的原则。即：事故原因不查清不放过、对事故责任者不处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。 管理物业设备管理工作中除了设备的技术性能管理外，还要重视设备的经济运行管理，即要重视设备运行时的经济性、维护检修和更新改造的费用等。 在设备经济性运行管理中最主要的是设备运行成本管理，这在大厦设备管理中更能得到体现。设备运行成本管理主要包括能源消耗的经济核算、设备操作人员的配置、设备维修费用的管理和设备大修费的管理。 能源消耗的经济核算工作有以下两个方面： 一、制定能源耗用量计划和做好计量工作 1、设备在运行过程中，需要消耗水、电、油等各类能源。设备管理部门工程部每年要求各管理处，预先按月编制各类能源的消耗量及能源费用计划，做出1～12个月的各类能源的耗用计划及能源费用的支出计划，制定《1-12月能耗明细表》。 2、各类能源的使用要有正确可靠的计量仪表。在实际使用中，应坚持做到每月定时抄表记录，并统计一次实际耗用量及能源费用月耗量，每季度检查统计一次实际耗用量，每月出现的异常情况，应立即查清原因并报告负责人，并制定《月能耗分析报告》。 二、采用切实有效的节能技术措施 1、在选用设备时，注意设备的技术参数要同工艺要求匹配，优先采用先进的电子控制技术，实施自动调节，使设备在运行过程中一直处于最佳运行状态和最佳运行负荷之中。? ? 2、在节约用水方面，要做到清浊分流、一水多用、废水利用。设备冷却水应采用冷却塔循环利用。 ? 3、在节约用电方面优先选用节能型电机，在供配电设施上应有提高功率因素的措施。照明用电方面，尽量多利用自然采光，应选择合理的照明系统和照明灯具做。照明灯具的开关控制应采用时间控制、日光控制或红外音频控制等节能控制方式，做到人走灯灭。 4、加强巡查，防止管道、阀门及管道附件泄露和损坏，发现问题及时修理和调换。对使用热源和冷源管道和设备应加强保温绝热工作，减少散热损失。 ? ?设备在使用过程中会发生污染、松动、泄露、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会损坏设备和酿成设备事故。 因此，应经常对使用的设备加以检查、保养和调整，使设备处于最佳的技术状态。 2、紧固：设备运转相当一段时间后，因多次启停和运行时的振动，地脚螺栓和其它连接部分的坚固件可能会发生松动，随之导致设备的更大振动直到螺帽脱落、连接尺寸错位和设备的移位以及密封面接触不严形成泄露等故障，因此必须经常检查设备的坚固程度。在坚固件调正时，应该用力均匀恰当，坚固顺序按规定进行，确保坚固有效。 3、润滑：润滑管理是正确使用和维护设备的重要环节。润滑油的型号、品种、质量、润滑方式、油压、油位及加油量等都有严格的规定。润滑管理要求做到“五定”，即定人、定质、定时、定点、定量，并制定相应的润滑管理制度，定期对设备进行润滑并登记，对设备的清洗、换油也应有合理的计划，确保润滑管理工作的正常开展。 4、调整：设备零部件之间的相对位置及间隙是有其科学规定的，因设备