合富辉煌天津星耀天嘉湖项目提案研究报告.ppt

　　奥运村里空空荡荡，包括运动员村在内的许多漂亮房子现在也是杂草丛生，空置率很高。业内人士认为，奥运效应使悉尼房地产潜力被提前挖掘完毕，或者说被“严重透支”了，必然要经过一个调整期。好在澳大利亚经济发展势头不错，移民大量涌入使房地产市场需求没有大量萎缩。专家预测，悉尼房市将从今年下半年开始复苏，并逐渐恢复到申奥成功以前稳步上升的局面。  奥运经济与城市发展 亚特兰大：房价稳定  　　为举办1996年奥运会，美国亚特兰大市政府总共投资了10亿美元，进行基础设施改建。当时的《纽约时报》载文介绍说，当奥运准备工作进入尾声时，亚特兰大整个城市的每一个角落都发生了改变。随之而来的是，亚特兰大房地产市场日益活跃。 在奥运会举办前5年，亚特兰大市房价增长了19%，当时美国全国的房价平均涨幅只有13%。在1993年到1995年间，该市的房屋销售在全国表现最佳，平均每年销售3.3万套单户住房。奥运会之后，许多美国人，尤其是亚裔美国人，都从洛杉矶等地搬到亚特兰大居住。因为那里的房价虽然上涨了，可是与东北部或者西海岸的城市相比，价格仍然偏低。外来移民的不断进入，使得亚特兰大的房子轻易就能租售出去，因奥运上涨的房价并没有因为运动会的结束而落下来。 从历届奥运会举办城市的经验来看，后奥运“低谷效应”主要来自以下几个方面：? 1.奥运会举办前过量投资和奥运结束后投资下滑带来的经济风险； 2.奥运会结束后，体育场馆和基础设施利用不足带来的投资风险； 3.奥运会举办前后房地产业发展过热可能产生的泡沫风险； 4.城市的分散开发建设和布局结构调整风险。 奥运经济与城市发展 那么奥运对于中国经济的影响程度有多大？ 1.奥运依托城市举办，对举办城市影响较大。 2.奥运场馆在北京依托现有区域建设，而非像雅典一样。 3.北京日益增长的健身运动需求使得运动场馆紧缺。 4.北京限制在2008年建设项目的建设要求，延缓奥运前建设工程大批上马。 5.中国经济保持高速增长，中国处于快速上升通道内。 6.北京城市品牌价值达到最大化，这种城市品牌影响力的显著提升，将会使北京迎来新一轮经济增长周期 。 根据奥运经济周期理论，奥运经济将延续到2011-2013年 房地产市场周期性波动 1、美国房地产周期波动 　1870年～1973年间，美国房地产大致经历了六次周期性波动循环，从周期长度角度来看，美国房地产周期18年左右完成一次周期波动，同时也存在5年一次的短期波动。 以1981年繁荣期为基础，按照18～20年的周期频率来预测，美国房地产业在经历了1990年～1992年萧条期后，大约在1999年前后重新进入新的繁荣期，其间历时约19年。另外，如从1972年房地产市场上升算起，按前述周期推算，美国房地产业大约在1993年～1994年走出萧条期，进入恢复发展期，直至20世纪末而步入繁荣阶段。实际上，随着20世纪90年代以来美国经济逐步走出衰退而复苏，在政府高度重视房地产业振兴的前提下，美国房地产业也明显回升，不仅房地产交易量显著增加，而且价格也不断上涨，同时住宅投资量也显著增加，由此综合推进了美国房地产周期重新进入扩张期。这与按周期趋势推测的房地产走势大体一致。不过，随着2001年美国经济放缓和股市出现大跌，始于2000年秋季的美国房地产降温趋势明显加快。如旧金山的办公楼待租率已从2000年的零待租提高到2001年上半年的15%，不但高价住宅出现滞销现象，而且众多买主开始持币等待或观望， 从2003年全球进入了经济增长周期，美国国内的房价也出现了第七次的周期性波动循环，房价一路高涨，情况好转持续至2007年次级房贷的出现，房价开始出现了波动性改变。 2、日本房地产波动概况　　　 从最能代表日本房地产波动情况的地价变动来看，1956年以来日本房地产业已经出现五个发展阶段，以10年左右的波动频率和周期长度，形成五个明显的房地产波动周期。　　　 周期Ⅰ（1956年～1966年）：伴随战后日本经济迅速恢复和持续高速增长，特别是重型、大型产业高速发展，导致对工业用地的需求剧增，由此推动日本房地产业快速发展。在本周期内，前6年为扩张期，后4年为收缩期，1961年房地产业达到繁荣期。　　　 周期Ⅱ（1966年～1976年）：随着日本以东亚模式创造出令世人瞩目的东亚经济奇迹，并经受了石油危机的冲击和考验，房地产业也以前7年扩张、后3年收缩的表现继续快速成长。　　　周期Ⅲ（1976年～1986年）：随着日本经济从高速增长转入中低速稳定增长，整体经济进入稳定扩展阶段，使得日本房地产业也转为相对平稳增长时期。　　　周期Ⅳ（1986年～1996年）：随着1985年日元大幅升值，迫使日本对持续了30年的外向型经济增长模式进行战略调整，推行内需主导的经济