中层RC造壁式构造.pdf

資料2-3-3 既存共同住宅（中層ＲＣ造壁式構造）の２戸１改修の適用技術の調査整理 １．検討の目的 マスハウジング期に大量に供給された中層ＲＣ造壁式共同住宅の再生が住宅政策上の喫緊の課題 となっているが、改修による既存ストックの再生を行うにあたっては、劣化対策、耐震性の確保や 省エネルギー性の確保等の基本的性能の維持・向上に加えて、居住者ニーズに応じた性能･機能の追 加や変更等が求められるところである。 中層ＲＣ造壁式共同住宅における性能･機能の追加や変更等に関しては、居住者の高齢化等に伴い エレベーターの設置ニーズが大きくなっているが、これに加えて、住戸面積が50 ㎡程度と現在の居 住水準からみると小規模な住戸が多いことから、ファミリー世帯の定住化を促進しマンション内や 団地内におけるコミュニティーの活性化を図る観点から、住戸面積を拡大するニーズも大きいもの と考えられる。 住戸面積の拡大に関しては、1970 年代後半から 1980 年代頃にかけて、既存住棟の南側に居室増 築を行うことで対応した事例も見られるが、今後、人口・世帯が減少していく中で、空き住戸が増 加することが必至であることから、空き住戸を有効に活用する 「２戸１改修」による対応が中心的 な方法として求められているところである。 こうしたことから、本検討では、中層ＲＣ造壁式共同住宅において「２戸１改修」による住戸面 積の拡大を円滑に実施するための適用技術についての調査検討を行うことを目的とする。 なお、本検討では、中層ＲＣ造壁式共同住宅の中でも、区分所有マンション（以下、マンション という。）を対象とし、検討を行う。その理由は次のとおりである。 ①マンションにおける２戸１改修にあたっては、開口形成に伴う構造安全性の確認や適用する構造 補強技術等が、管理組合における合意形成の円滑化というソフト的な視点からも規定されること。 ②マンションにおいては、２戸１改修に係るハード的な手続きと、合意形成を具体的に進めるうえ での管理規約の整備（合意形成の手続き）や登記上の扱いといったソフト上の手続きとを一体的 に検討する必要があること。 ③上記のような理由により、マンションにおける２戸１改修に係る適用技術が確立していないこと （公営住宅等の公的賃貸住宅ストックでは２戸１改修の既往事例が存在しているが、マンション では、適切な手続きによる既存マンションの２戸１改修事例は存在していない）。 ２．マンションにおける２戸１改修に関する検討の視座 住戸の２戸１改修は、エレベーターの設置、設備の更新やその他の区分所有者のニーズ対応工事 等とともに実施し、住棟全体を計画的再生することが理想的であり、公営住宅等の公的賃貸住宅で は、一棟全体の再生の中に２戸１改修が位置づけられている。しかし、区分所有のマンションにお いては、一棟全体の再生は費用負担等の点で区分所有者間の合意形成が難しく、また、計画的な再 生の円滑な実施を担保する法制度 （建築基準法や区分所有法等）に係る制約もある。 一方で、ＲＣ造壁式共同住宅における２戸１改修は、構造体である戸境壁等に開口形成をするこ －1－ とになることから、所有者（居住者）が勝手に実施することは許されない。管理規約において、区 分所有者が勝手に共用部分の加工工事、すなわち「建物の主要構造部に影響を及ぼす行為」を実施 することはできないとされているのが通常である。 しかし、住戸面積が50 ㎡程度の中層ＲＣ造壁式マンション（一般的にはマスハウジング期に分譲 された団地型マンション）においては、所有者（居住者）の２戸１改修のニーズが顕在化しており、 今後、空き住戸の増加に伴いさらにニーズが高まることが予想される。さらに、住戸面積が一律に 50 ㎡程度と相対的に小さなマンションでは、子どもが成長期のファミリー世帯が定住することが難 しく、居住者の高齢化や管理組合の役員のなり手不足、管理に対する関心の低下等に拍車をかける ことにもなりかねない。こうしたことから、管理組合にとっても、２戸１改修の実施により、マン ションにおけるコミュニティミックスを図り、また、管理組合機能を維持していくニーズは高いも のと考えられる。 こうした認識を踏まえ、マンションにおいては、希望