美加房产市场各自精彩抄底追高目不尽相同.docxVIP

美加房产市场各自精彩抄底追高目不尽相同 一到加拿大，就立即能感受到房地产投资的炙热温 度，在毗邻美国纽约的多伦多，关于美加楼市的推介广告、 讲座可谓铺天盖地，笔者遇到的每一个地产经纪都面带兴奋 的表情，用1001种理由劝说自己尽快入市。那么，目前依 然是投入美加楼市的好时机么？ 也难怪这些地产经纪底气十足，2009、2010两年在大调 整低点抄底美国楼市的投资者，已然获得相当理想的回报； 而加拿大楼市作为“全球泡沫最严重的楼市”，更是一路高 歌猛进、迭创新高，令人不免心旌摇曳。这两个国家的楼市 在2008年金融危机前后表现出迥然相异的走势，但最终殊 途同归，“涨”声响起。 美国楼市：报复性反弹仍未到弹冠相庆时 先说说重创后的美国楼市，笔者清晰记得2008和2009 两年，美国那些泡沫相对严重的地区如佛罗里达等，楼市最 高跌幅超过60%o 一家加拿大的地产公司主力推介的项目就 是佛罗里达高尔夫胜地的度假房，才卖8万美元一套。 今非昔比，5月28日发布的标准普尔/凯斯席勒房价指 数报告显示，3月美国20座大城市房价同比上涨10. 9%,创 近7年来最大同比涨幅。 去年以来，美国房地产市场逐渐从深度衰退中逐渐复 苏，2012年美国房价强势收局，房地产建设帮助推动了去年 第四季度美国经济复苏。分析显示，租赁成本降低、消费者 信心大增，以及房屋上市数量减少导致此次公布的3月数据 大涨。 全美20个大中城市中，房价涨幅最大的是亚利桑那州 的凤凰城(22. 5%),紧随其后的是旧金山(22. 2%)和拉斯 维加斯(20.6%)；迈阿密和坦帕分别达到10.7%和11.8%的 增长。相反，增长最弱的当属纽约(2.6%)、克利夫兰(4. 8%) 和波士顿(6.7%)。 一位加拿大投资者告诉笔者，当初下决心抄底美国楼 市，一个原因是“太便宜了，北京卖400-500万人民币的房 产那里只有10-20万美元”，另一个想法是“就当长期存款 放银行了，不相信几年后会跑输定存”，于是一口气买了 10 套房，当然其间也有获利抛出。她的直觉为她带来了一笔意 外之财。 此轮美国楼市上涨原因复杂，但总体可归结为几个方 面：其一是供求关系逆转，全球金融危机蔓延极大打击了投 资者的信心，群体性恐慌的市场再无买气。但事实上2007 年以来，美国新屋建设一直受抑制，而同期美国人口增长 1200万。这些潜在需求由于种种原因也被抑制了。根据一些 社会学家的观察，在经济衰退中，许多年轻人和父母窝在一 起，或推迟结婚，随着经济环境改观，许多年轻人纷纷成家 置业。 其二是国民资产的总体回升。根据美联储的调查，2012 年美国家庭的固定资产价值增加了 1.4万亿美元，这对消费 开支增加是个利好。同时，房价的回升，在2012年大约使 170万房子由负资产变为正资产，这对屋主和提供贷款的银 行都是利好。美国经济咨商局5月28日发布的一项数据已 经显示，5月份，美国消费者信心上升至近5年来的最高点, 明显超出市场预期。 最后，美联储的推波助澜功不可没。美联储推行量化宽 松政策的初衷就是要在基准利率低得不能再低的情况下，通 过购买债券，进一步压低整个利率体系，降低借款成本。这 不仅刺激了买房等投资需求，而且为居民、银行乃至政府清 理债务创造有利环境。 当然再怎样上涨，目前仍只能将其定义为报复性反弹， 前期凌厉下跌的动因并未完全消除，进一步上涨乃至反转的 根基仍远未牢固。美国4月份失业率降至7. 5%,较前月下降 0.1个百分点，仍未有本质改观。 同时数据显示，美国个人存款数量在2011年第一季度 占GDP的4%,而到2013年第一季度已经降到2%,特别是今 年第一季度出现明显下滑，从上一季度占GDP的3%降到2%。 有专家认为，由降低工资税促进的美国消费支出增加并不会 持续太久，目前美国个人存款已经到达相当低的水平，不太 可能通过继续削减个人存款的方式促进消费者支出。由于美 国消费者支出不可能继续增加，将延缓美国经济增长速度， 对美国楼市也产生抑制作用。 特别是通胀因素的作用，尽管3月美国房价创下10.9% 的新涨幅，但是目前的房价仍比2006年4月房价最高点时 低26. 6%左右。而考虑通胀因素之后，这一比例差距甚至达 到42. 4%0因此有人认为美国房地产市场依旧处于不景气状 态。 因此，对美国楼市近期的强劲走势，投资者必须有一个 客观、全局的判断，不能简单地判断一个上涨周期已经来到。 当然，目前市场投资气氛活跃，机会已经比以前多了许 多。投资者应当撰弃抄底买便宜货的思路，转而精耕细作, 须记住优势楼盘永远有投资的优势，所谓优势楼盘首先就是 位于Location (位置)上佳的地段，其次是具较大潜在价值 驱动要素的楼盘，比如学区房、交通和商业设施预计会有大 发展的地段。当然投资美国楼市