上海商务楼市场解析.pptVIP

32 客户需求变化研究（2） 所需面积 从商务楼的供给来看，由于浦西的甲级商务楼出租率基本上均达到90％以上，较难租到租用面积较大的商务楼；而浦东虽然相继有新楼盘推出，但还不能完全满足市场上对租用面积较大的商务楼的强大需求。 从租户方面来看，较多租用甲级商务楼的金融机构、律师事务所、保险公司等，都偏好剩余租用面积较大的商务楼。如太平洋安泰人寿保险公司在上海国际贸易大厦租下了5个楼层。 另外，随着国内业务的扩大，一部分跨国公司和国内企业为扩充办公面积，纷纷寻找租用面积较大的商务楼。如微软公司为在上海成立全球技术中心，合并所有在沪办事处，从美罗大厦搬迁至淮海路附近，成交单元超过1万平方米。 第２章 上海市甲级商务楼市场研究 33 客户需求变化研究（3） 楼宇品质 随着经济的全球化和技术含量增加，一些在建筑质量、物业管理、通讯设施等各方面均达到国际标准的智能化高档甲级商务楼受到客户的欢迎。这类商务楼不仅启用完善先进的5A智能系统，实现楼宇、办公、通讯、消防、保安自动化，通常还设有GPRS／WLAN无线宽频上网服务，被称为第四代商务楼。这代商务楼强调以客户需求为中心，旨在提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化，强化绿色环保办公理念，以及满足全球经济一体化的需要，从而达到国际化商务社区的标准。 由租转买 从2003年起，部分企业开始从租用甲级商务楼转变为购买商务楼，商务楼买卖市场开始活跃。市场上出现的一部分“全出售型”甲级商务楼，如京银大厦、银晨数码大厦等，都取得了很好的销售业绩。 第２章 上海市甲级商务楼市场研究 34 市场价格结构分类 根据对上海市各个地区共130家甲级商务楼盘进行的调查，上海甲级商务楼的租金水平主要集中在以下几个层次上： 低于0.4美元/平方米?天 这部分商务楼基本上处于非中心地段；或者建成较早，虽具有区位优势，但楼宇品质落后于现代平均水平。 0.4～0.55美元/平方米?天 大部分甲级写字楼的租金集中在这个水平上，约占总体甲级写字楼的50％。 0.6～0.85美元/平方米?天 在甲级写字楼中，楼宇品质较高和交通可达性较强的部分的租金要达到0.6美元/平方米?天以上，如中区广场的租金为0.6美元/平方米?天，香港广场为0.6～0.65美元/平方米?天，中环广场为0.75美元/平方米?天，这部分商务楼约占30％。 高于0.9美元/平方米?天 这部分商务楼属于甲级商务楼中的高档品，占9％。如金茂大厦、汇丰大厦、上海国际贸易中心等。 第２章 上海市甲级商务楼市场研究 35 相关的产业政策及其影响 上海市的相关政策 2003年3月1日，上海市非居住用房内外销并轨政策开始实施，在买卖商务楼时原有的涉外许可证制被取消。这使得商务楼的销售市场扩大，开发和买卖商务楼都更加便利，促使更多开发商投资可供出售的商务楼。 新的税收政策出台，对商用房产的租赁收入在原来5%营业税的基础上加收12%的房产税和20%的所得税，导致房产商出租商务楼的收益下降，并有可能低于出售收入，促使房产商愿意出售而不是仅仅出租商务楼，商务楼销售市场日益活跃。 陆家嘴金融贸易区的相关政策 陆家嘴金融贸易区享有特殊的金融和贸易政策。这些政策在吸引了金融、贸易机构入住方面发挥了重要作用。 陆家嘴为国内率先允许外资银行经营人民币业务的地区； 外资或中外合资的保险公司经批准可以在区内开展各种保险业务； 中外合资的外贸公司将获准在区内经营； 允许符合条件的中国对外贸易公司和拥有外贸经营权的企业在区内设立子公司。 在具备条件以后，经中国人民银行审批，在陆家嘴注册的外资金融机构可以在浦西和外高桥保税区区内设立分支机构，可以在浦东新区再设立若干家外贸和中外合资保险机构。 第２章 上海市甲级商务楼市场研究前景预测 36 市场前景预测（1） 预计市场供应量 近两年内市场总供应量不会出现大幅上升。预计2003年和2004年甲级商务楼的年均新增供应量为244,000平方米，仅为前五年年均新增供应量的一半。所以，2005年以前甲级商务楼的供应量不会大幅上升。其中，2003年上市的主要项目有西藏路上的来福士广场，供应面积87,000平方米；云南路上的海通证券大厦，供应面积为48,000平方米；陆家嘴的震旦国际大厦，供应面积为80,000平方米；以及新天地二期，为67,000平方米。预计2004年上市的项目包括新昌路的天安中心，供应面积为36,534平方米；长乐路的世纪商贸广场，为85,350平方米和陆家嘴的上海银行大厦，为85,000平方米。 大量新的甲级商务楼的供应将集中在2005年以后。受良好的市场需求驱动，房产商纷纷