企业财税差异的协同管理课件.ppt

◆辽地税函【2011】225号规定，对由于政府动迁不及时等原因，政府没有按照合同约定的时间将土地交付给受让者的，土地受让人应与出让者签订补充协议，重新明确交付土地的时间；也可由国土部门出具有效证明，证明该宗土地确因政府的原因改变交付土地的时间。经主管地方税务机关确认后，可按补充合同或政府有关部门证明的时间，确定城镇土地使用税纳税义务发生的时间。 * 2.房产税的管理 ◆财税【2010】121号规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 * 注意问题： （1）因在建房产和待建房产尚未建成使用，按照现行房产税有关规定不属于应税房产，不应当缴纳房产税，其占用土地的价值也不应该作为房产税的计税依据缴税。 （2）按照现行房产税有关政策，独立于房屋之外的建筑物，如游泳池、烟囱、水塔等，不属于房产，不是房产税的征税对象，其所占用土地的价值也不应该计入应税房产的原值征收房产税。 * （3）计入房产原值的地价，包括包括支付的土地出让金或者土地转让价款、土地契税、耕地占用税、拆迁补偿费、规划设计、勘探费、“七通一平”费用等。 （4）苏财税【2011】3号、常地税一便函【2011】10号规定，“通过划拨方式取得土地使用权的，计入房产原值的地价为零”。 * （5）计算方法 ①宗地容积率低于0.5或等于0.5的： 计入房产原值的地价 =应税房产建筑面积×2×土地单价。 ②宗地容积率大于0.5的： 计入房产原值的地价 =应税房产建筑面积÷容积率×土地单价； * 【案例】某宗土地上房产总建筑面积为5000平方米，其中企业拥有的应税房产建筑面积为3000平方米，另外该宗土地面积1000平方米，地价200万元（土地单价2000元/平方米），宗地容积率为5。 计入房产原值的地价 =应税房产建筑面积÷容积率×土地单价=3000平方米÷5×2000元/平方米=120万元。 * 【案例】某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地价1000元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米（假定应税房产占80%），宗地容积率为0.4。 计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000平方米×80%×2×1000元/平方米=1280万元。 * （四）拿地 “付款人”与“负担人”不一致的涉税处理 一般来说，发票是付款凭证，发票付款人名称仅仅代表“谁付款”，不当然等同于“负担人”。 例如：土地出让的竞标人因合法原因与土地受让人不一致的，竞标人代为付款取得的土地出让金收据，可以作为项目法人（土地受让人）的税前扣除凭证，地税局官员不得剥夺列入扣除项目的权利。 * ◆最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）（法释【2011】3号）： 第三条 发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。-------“先合同后公司”原则 * 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发【2006】114号）规定，申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。 * 琼地税函【2011】57 号规定，土地竞得人在提交的《投标（竞买）申请书》中约定成立新公司进行开发建设，并明确新公司的出资构成、成立时间等内容，在竞得人按约定成立新公司后，出让人与新公司签订《国有土地使用权转让补充协议》，以新公司名义受让国有土地使用权的，视同出让人将土地使用权直接出让给新公司，按出让国有土地使用权征收有关税款； 否则，属于土地竞得人受让国有土地使用权后再将国有土地使用权转让至新公司的行为，应按转让国有土地使用权征收有关税款。 * 财税【2012】82号：以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。 【提示】 （1）事先书面告知土地部门； （2）两个公司存在母子公司关系； （3）新公司尚未领取营业执照； （4）六个月内完成补充协议或