第三章 房地产评估【课件】.pptVIP

第三章 房地产评估 第一节 资产评估的概述 第二节 房地产评估的市场法 第三节 房地产评估的收益方法 第四章 剩余法在房地产评价中的应用 第五章 房地产评估的成本方法 一、房地产的概念及特征 (一)房地产的基本含义:是指土地、建筑物、其他地面定着物及其权属的总称。 (1)土地:是地球表面及其上下一定范围的空间; (2)建筑物:是指人工建筑而成的,由建筑材料、建筑构件及设备等组成的整体物; (3)其他地上定着物:是指固定在土地或建筑物上,与土地、建筑物不能分离,或能够分离,但分离后不经济、缺乏完整性、使用价值或功能损伤的植物或人工建筑等。 第一节 房地产评估概述 (二)土地及其权利 1、土地的基本含义 (1)狭义的含义:是指地球表面的陆地部分,包括内陆水域和滩涂; (2)广义的含义,是指陆地及其空间的全部环境因素,由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体; (3)土地的二重性,既是自然资源,同时又是社会资源和资产。 2、土地的特性 (1)自然属性 ① 位置固定; ② 质量差异性; ③ 不可再生性; ④ 效用永续性。 (2)经济属性 ① 供给的稀缺性; ② 权利的垄断性; ③ 用途的广泛性; ④ 效用的级差性。 3 土地的权利 (1)土地所有权:是指在法律规定的范围内自由支配土地的权利(占有、使用、支配和处分); (2)土地使用权:是土地使用者依法对土地进行使用和依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利; ① 我国土地有国家所有和农民集体所有两种所有制形式; ② 实行两权分离制度,土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式; ③ 居住地70年,商业、旅游、娱乐用地40年,其他50年; ④ 土地所有权可以依法转让。 (3)土地租赁权:是指土地使用权出租的权利,土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,向承租人收取租金的行为和权利; (4)土地抵押权:是指债权人对债务人或第三人不转移占有而供担保的地产,在债务人不履行债务时,就该地产的变价款优先受偿的权利; (5)典权:是指支付典价占有他人地产而获得土地使用和收益的权利; (6)地役权:也称临地利用权,是指土地使用人为方便使用其土地而利用他人土地的权利; (7)空间使用权:是指在法律规定的范围内,利用地表上下一定范围内空间的权利。 (三)建筑物:是指人工建筑而成的实体,包括:房屋和构筑物两类: (1)房屋:是指能够遮风避雨并供人居住、生产、储藏物品或进行进行其他活动的工程建筑; (2)构筑物:是指除房屋以外的建筑,如:道路、桥梁、水坝、水井、水塔、隧道、烟囱等。 (四)房地产的特性 (1)位置固定性及区域性; (2)长期使用性;(3)保值与增值趋势; (4)投资风险性;(5)政策限制性。 二、房地产评估的原则 1、房地产评估:是专业人员为特定的目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行评估。 2、评估人员在进行评估活动时,必须受到行业行为准则的约束,评估技术原则主要有: (1)预期原则; (2)贡献原则; (3)供需原则; (4)替代原则; 3、合法及经济性原则: (1)合法性原则; (2)最有效使用原则。 三、房地产价格及影响因素 (一)房地产价格的种类 1、根据权益不同分为:所有权价格、使用权价格、其他权利价格; 2、根据价格形成方式分为:市场交易价格、评估价格。其中房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易地价、课税价格等几种。土地价格简称地价,通常指空地的价格。 (1)基准地价 (一级市场价格)是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价评估以城市为单位进行。基准地价由政府以文件下达公布。 (2)标定地价(一级市场价格)是市、县政府根据需要评估的、正常地产市场中具体宗地在一定使用年期内的价格。标定地价可以以基准地价为依据,根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观区位等条件,通过系数修正进行评估得到,也可以按市场交易资料,直接进行评估得到。