苏州新光天地、光码头商业项目案例分析报告.pptVIP

业态规划 项目由百货区和写字楼两个量体组成，商场的每层层高6.5M。规划主打国内外设计师品牌，其中B1F是美丽市场，1F至7F为百货。共计13个业种覆盖全客层、世界知名品牌达12000㎡；女性购物区面积达10000㎡。每层都有咖啡馆、甜点铺和露台。 规划布局 楼层 主题类别 比例 代表品牌 7F 餐饮小吃（天空厨房-苏州遇见威尼斯） 100% 花时间、初见书房、采采食茶、桃花源记、顾亭小馆等 6F 妇婴儿童用品（采光罩花园露台） 89%:11% 聪聪手工坊、贝登堡、奥迪、野孩子酷玩等 5F 家庭家电用品、特色餐饮 95%:5% 陶作坊、菲仕乐学院、美乐家、松下、三星、花隐怀石料理、一炉一会等 4F 女性服饰和配件、运动休闲用品、特色餐饮 44%:44%:12% 爱慕、夏娃的诱惑、范斯、阿迪达斯、探路者、皇冠集合店、瓦城泰国料理等 3F 女性服饰和配件、男性用品 69%:31% 皮尔卡丹、捷豹、江南有约、派克、75璞、一针一线等 2F 女性服饰和配件、男性用品、休闲餐饮 72%:12%:16% 埃德哈迪、范思哲、鼎泰丰、王品牛排等 1F 设计师品牌服饰、化妆品（东方遇见西方） 51%:49% SHIATZY CHEN、APUJAN、VEGA ZAISHI WANG、SIMONGAO、Kelly Wearstler等 B1 以餐饮、超市（美丽市场） —— 丰之坊、云山创奇、乾生元、鲜芋仙、和米堂等 B2 服务中心、停车场、取款机 B3、B4 停车场 规划布局 设计师品牌 化妆品 餐饮 主入口 F1 B1 中西式烘焙 市集 美食小吃 F1、B1层规划布局 规划布局 F2、F3层规划布局 F2 F3 男性用品 女性服饰和配件 休闲服饰 餐饮 女性服饰和配件 男性用品 餐饮 规划布局 F4、F5层规划布局 F4 F5 家庭家电用品 餐饮 运动休闲 男性用品 特色餐饮 女性服饰和配件 规划布局 F6、F7层规划布局 F6 F7 小吃 餐饮 妇婴儿童用品 特色餐饮 规划布局 规划布局总结 空间设计 四五六层露台与山体形态的采光玻璃穹顶 业态布局 业态覆盖全客层；每层都有餐饮或小吃、露台，餐饮或小吃分布于主手动扶梯处；主打国内外设计师品牌；女性购物区面积达10000㎡； 电梯 主要楼层每层6部手动扶梯，垂直电梯2部，花园露台设有楼梯 洗手间 洗手间（普通洗手间、女士洗手间、亲子洗手间、无障碍洗手间）位于每层主要业态的角落，布局合理 亮点展示 艺术图腾墙 依据楼层业态布局的退台设计 形似山体的玻璃穹顶与露台融为一体且可自然采光 建筑内部园林式设计 陈列 室内坡道 柱子 顶部是苏州花窗的设计 迎宾广场以苏州沧浪亭为原型的景观设计 亮点展示 运营策略 招商 引进设计师品牌，采用差异化招商 一楼主力店铺新晋设计师品牌 商户经营管理 百货联营制，但给予商户更大的自由空间 品牌布局上，同类型或定位类似的品牌处于一区域 品牌组合 营销推广 “大象巡游”大陆首秀 品牌组合上，推崇个性化消费，以设计师品牌和小众品牌为主打，引进国内外特色品牌并和苏州当地特色品牌相结合。 业态布局上，一改百货商店千千篇一律的布局方式，每个楼层购物/餐饮/休闲相结合 运营策略 关键字：差异化招商、联营制+自由空间、个性化消费、强势营销手段 运营策略 小结 项目对比分析 C 1、均位于湖东商业文化区，宏观区位优势明显 2、市级商业，地位突出 3、月光码头靠近金鸡湖生态环境好；新光天地人工环境良好，有特色 3、月光码头较新光天地，业态较为单一，吸引客群有限 4、建筑设计各有特色，月光码头空间设计分散且缺乏体验感，有缺憾；新光天地深度融合苏州园林文化，层层露台特色突出 5、现场来看，月光码头不及新光天地经营状况好，现场残破 小结 宏观区位 知名度 环境 项目规划 建筑设计 经营状况 PK 对比分析 * 2016年9月 苏州调研案例分析 ——月光码头 ——新光天地 目录 区域介绍 月光码头项目解读 A B 宏观区位分析 周边商业对比 项目调研 项目评价 新光天地项目解读 C 项目调研 项目评价 小结 D 区域介绍 宏观区位分析 周边商业对比 A 在苏州市城市总体设计中，明确了苏州工业园区在“双城双片区”格局中的“苏州新城”地位，即把园区建设成为长三角地区重要的总部经济和商务文化活动中心之一。 宏观区位分析 工业园区城市中心 相城片城市副中心 高新区城市中心 吴中片城市副中心 古城城市中心 城市发展次轴 城市发展主轴 “一心”指以苏州古城为核心、 老城为主体组成的城市中心区； “两区”即高新区城区和工业园区城区； “两片”为相城片和吴中片。 东西城市发展主轴：由北部高新技术产业带、中部公共设施服务带和南部旅游及文化产业带组成; 南北城市发展次轴：以南北公共设施服务带为主体，串联古城城