按揭贷款等额本息还款的计算公式.pdfVIP

“等本金”与 “等本息”两种房贷方式计算及比 较 一、 按揭贷款等额本息还款计算公式 1、 计算公式 每月还本付息金额 [本金×月利率× （1+月利率）还款月数]/ （1+月利 率）还款月数-1] 等本息法： n n A P×i×(1+i) /[(1+i) -1]式中，A为每期还款金额P为本金 （贷款数）i为利率 （须折算成月利率）n为贷款期数 （按月计 算） 其中：每月利息 剩余本金×贷款月利率 每月本金 每月月供额-每月利息 计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息 在月供款中的比例中虽剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例 因而升高，但月供总额保持不变。 2、 商业性房贷案例 贷款本金为300000元人民币 还款期为10年 （即120个月） 根据5.51%的年利率计算，月利率为4.592‰ 代入等额本金还款计算公式计算： 每月还本付息金额 [300000×4.592‰× （1+月利率）120]/[ （1+月利 率）120-1] 由此，可计算每月的还款额为3257.28元人民币 二、 按揭贷款等额本金还款计算公式 1、 计算公式 每月还本付息金额 （本金/还款月数）+ （本金－累计已还本金）×月 利率 每月本金 总本金/还款月数 每月利息 （本金-累计已还本金）×月利率 计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少 2、 商业性房贷案例 贷款本金为300000元人民币 还款期为10年 （即120个月） 根据5.51%的年利率计算，月利率为4.592‰ 代入按月递减还款计算公式计算： （第一个月）还本付息金额 （300000/120） + （300000-0） ×4.592‰ 由此，可计算第一个月的还款额为3877.5元人民币 (第二个月) 还本付息金额 （300000/120） + （300000-2500） ×4.592‰ 由此，可计算第一个月的还款额为3866.02元人民币 (第二个月) 还本付息金额 （300000/120） + （300000-5000） ×4.592‰ 由此，可计算第一个月的还款额为3854.54元人民币 再依次类推，我们就可以计算出任何一个月的还本付息金额了。 三、 两种还贷方式的比较 1、 计算方法不同 等额本息还款法——即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。 等额本金还款法——即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月 递减。 2、 两种方法支付的利息总额不一样 在相同的贷款金额、利率和贷款年限的条件下，等额本金还款法的利息 总额少于等额本息还款法。 3、 还款前几年的利息、本金比例不一样 等额本息还款法前几年还款总额中利息占的比例较大 （有时高达90%左 右），等额本金还款法的本金平摊到每一次，利息借一天算一天，所以 二者的比例最高时也就各占50%左右。 4、 还款前后期的压力不一样 因为等额本息还款法每月的还款金额是一样的，所以在收支和物价基本 不变的情况下，每次的还款压力是一样的；等额本金还款法每次还款的 本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要 比前期轻得多。 5、 要考虑资金的时间价值 货币资金在不同的时间点上具有不同的价值。一般来说，年初的一元钱 价值要小于年底的一元钱，这是由于资金在周转使用后会产生增值。时 间越长，资金实现的增值越大。不同时期的资金不能简单的比较大小， 更不能相加。在比较不同时期的资金大小时，应根据资金的时间价值折 算到同一时期才能进行比较。在比较两种还款法的偿还本息多少时，如 果直接将各期应偿还的绝对值相加进行比较是不客观的。通过考虑时间 价值，导致不同支付之间产生不同利息的因素，两种还款法的数量上是 一致的。 6、 两种还款适合不同人群 两种还款方式从本质上是一致的。人民银行之所以规定两种住房贷款的 还款法主要是为了指导商业银行为按揭购房者提供不同程度的信贷支 持。比较来年骨折的还款金额，可以看出等额本金还款法的年还款额是 逐年递减的，但前期的年支付金额要大于等