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房地产信托投资基金 ——REITs REITs是什么 中国类REITs常规操作流程与架构 旭辉领寓类REITs REITs就是房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。具体而言，REITs是一种以发行股票或收益凭证的方式汇集众多投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 REITs的收益主要来源于租金收入和房地产升值，收益的大部分将用于发放分红。REITs长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低。REITs其实是房地产证券化的一种，是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。 1.REITs定义 REITs是什么 与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。 近二十年来，北美地区的REITs收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲REITs的平均收益最低(7.6%)；由于欧债危机的影响，欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。可见，在不同时间区间内，不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。 REITs是什么 2. REITs的特点 REITs是什么 3.REITs的分类 公募REITs与私募REITs 公募REITs是指以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需要经过监管机构严格的审批，可以进行大量宣传。 私募REITs则以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象是特定的，且不允许公开宣传，一般不上市交易。 权益型、抵押型与混合型REITs 权益型REITs投资和运营房地产项目，获得房地产的产权以取得经营收入，投资者的收益来自租金和房地产的增值 抵押型REITs则系以金融中介的角色将所募集的资金向房地产物业持有者提供贷款，购买债券 混合型REITs顾名思义是权益型和抵押型REITs的综合体，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务 REITs是什么 REITs是什么 一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息 二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。 4.REITs的运作模式 中国类REITs常规操作流程与架构 申报文件准备（尽职调查、方案设计、结构搭建、资产评估、信用评级） 产品设计 沪深证券交易所市场/中证报价系统上挂牌/流通审核 基金业协会备案 沪深证券交易所市场/中证报价系统上挂牌流通 中国类REITs常规操作流程 资产支持计划 基金业协会 沪深证券交易所市场 中证报价系统 产品设计 挂牌/流通审核 备案 挂牌流通 中国类REITs常规操作流程与架构 中国类REITs常规操作流程与架构 管理人发起设立资产支持专项计划，向投资者募集资金； 由基金管理公司发起设立私募股权投资基金，并作为管理人管理该私募基金； 资产支持专项计划以其募集的资金认购私募基金的基金份额； 由私募基金持有项目公司股权； 项目公司持有商业物业。 中国类REITs常见架构 中国类REITs常规操作流程与架构 A档投资人 B档投资人 资产支持专项计划 管理人 发起人 私募基金SPV 项目公司 商业物业 股权 委贷 视需求 办理抵押 2017年12月26日，历经43天，中国首单民企长租公寓储架类权益型REITs——高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划（下称“旭辉领寓类REITs”）获得上海证券交易所审议通过，开创了民企长租公寓资产证券化新篇章。 旭辉领寓类REITs储架注册规模30亿，涉及10-15个项目，获准在2年内分期完成发行，首期发行底标项目为已实现经营现金流入的旭辉领寓旗下柚米国际社区浦江店与博乐诗服务公寓浦江店。 旭辉领寓类REITs 1.产品简介 旭辉领寓类REITs 2.旭辉领寓类REITs基本情况 交易结构 旭辉领寓类REITs 增信措施及退出安排 增信措施方面，包括为物业净租金超额对证券期间利息覆盖、物业处置收入对证券本金超额覆盖以及优先级/次级分层。 退出安排方面，最主要是为未来公募REITs退出作出准备：即在R-90前任一日（R日为专项计划设立之日其届满3年之日），（1）若具备公募REITs条件，提前退出；或（2）完成再融资安排实现优先级退出方案的准备工作。此外的退出安排是关于优先收购权的