山东济南地平置业房地产项目研究报告-112-2008年备课讲稿.ppt

润华集团·山东地平置业项目研究报告;卷首;项目概况 ;我们要做什么样的产品？ ;市场部分;汇报思路;济南市城市概况;城市规划; 规划因素：规划空间结构为“一城两区”。“一城”为主城区，“两区”为西部城区和东部城区，两区是城市重点开发区域。 ;“一城两区”;“一城两区”-西部城区建设重点;城市规划对本项目影响分析 ;汇报思路;房地产投资;土地供应;土地供应;土地供应; 受济南老城区改造影响，目前济南拆迁投入市场的土地量较大，截至2007年12月24日，全市本年度土地供应市场公告出让土地共44宗，2007年度的供应市场和成交市场都比较活跃，小规模地块较上年有所增多，为中小规模的房地产企业进行投资提供了更多机会。西客站片区的规划，将进一步增加土地的投放量，这加剧了2008年以后济南房地产市场的竞争。 ;这样的形式下，我们的竞争对手们是什么情况？;汇报思路;地块研究;凯旋新城：现代法国风情社区。2006年开始，开盘日期一再推迟，直到2007年12月22日。但是由于前期预热阶段准备充分，面积70-130之间，销售状况良好，目前剩余房源面积在90—112之间，105平方三室剩余最多，该户型只有一室朝阳。 开发商：山东莱钢建设置业有限公司 产品特点：钢结构小高层 优点：开发商品牌优势，交通便利 缺点：紧邻经十路，有噪音污染。南向阳台不封闭，计算一半面积。 动向：2#4#5#楼于2008年5月之前推出。西区也将开发7栋多层。;连城水岸：面积70-160，目前在售面积100-130平方。元旦至今价格上调100元，目前均价5100。分两期开发，一期约11万平米，容积率2.49，绿化率高达42%，拥有29000平米的大型水景主题园林，13000平米的地下停车场。 开发商：连城置业 产品：高层住宅 特点：高端产品，中端价格定位。 优点：户型面积范围合理，高绿化率，超大楼间距。 缺点：临近火车道，兴济河污染较重。;泉城花园：35万平方米大型生态园林水景社区，内部配套幼儿园、小学、商业街、游泳馆。 开发商：济南四建房地产开发有限责任公司 产品：多层、小高层、高层 面积范围：50-230平方 优点：开发商品牌有优势。产品外观美观大方，交通便利，???部配套齐全。 缺点：距离大型商场较远，生活不便。不能安装太阳能。 动态：3月17日推出50-120平方新房源，价格上调100元。;荣祥花园：总占地面积12.67万平米，总建筑面积30万平米，绿化率35%。30-140平方全装修公寓。目前在售80-130平方。 开发商：济南实力房地产开发有限责任公司 优点：开发商品牌优势，不同组团不同命名。 动态：30-130平米公寓即将推出。;中央花园：占地640亩，总建筑面积88万平方米，大型中高档住宅社区。 开发商：济南现代房地产开发有限公司 产品：多层、小高层、全装修 优点：新古典建筑风格。内部配套齐全。 缺点：周边配套不足。 动态：目前剩余多为大户型。新房源即将推出，具体情况未定。;楼盘价格;竞争性项目对我们的启示; 分析过竞争项目之后,我们来看一下自己的项目有什么;我们有什么？;而同时,我们也面临着很多问题……;面临的问题：;项目优劣势分析;如何利用现有条件来解决问题？ 这是摆在我们面前的一个课题;解决问题之：交通距离远，西部形成新核心仍需时日;解决问题之：区域内住宅供应量极大，同质化严重;解决问题之：区域内消化动力不足，吸引区域外购买者信心不足;我们的原则是：找到市场的需求。 客户的需求就是市场的需求。;客户访谈 通过了解客户需求，来了解市场需求 访谈区域：铁路线以西 访谈人群：周边原住民、私企、国企职工、生意人等 方式：随机走访;客户访谈;客户访谈;王女士：市立五院，年龄＞40 那边太远了吧，倒是知道新火车站规划在那边，不过现在太不方便，房子可能升值潜力比较大。 很多客户知道该区域目前是重点规划区域，但对居住在那里抗性相对较大。;济南市规划;汇报思路;产品规划建议： 建议一：商业用地转变为住宅用地 建议二：小区内部适量增加配套性设备，如幼儿园 建议三：小区景观合理安排，成组团分布 建议四：建筑外观要有自己的风格，具有时代感。 建议五：户型规划多样化，满足不同需求。;具体措施;;;然后是房型面积; 由于地块所处位置为经十西路两侧，不具备做别墅的条件。 做纯小户型住宅，主要针对年轻人，对周边生活配套的要求比较高，在目前的条件下行不通。 ;家庭状况分析; 家庭规模直接影响对住宅的需求，其规模小型化将直接导致对户型面积的需求变小。 家庭类别以二代户为主，占总体的58%，而三代以上户只有19%。;吸收区域内认同区域的成熟买家 吸引区域外认同产品的买家 ; 在进行产品与形象定位的时候，尽量弱化我们的劣势，去强调优势