地产研究院2010骋望江宁方山大学城项目营销代理投标教材课程.ppt

项 目 本案 东方龙湖湾 平均价格（元/㎡） ？ 7700--8000 总分 100 86 91 项目 位置 户型 配套 品牌 物管 附加值 建筑密度 景观 比例 20% 20% 20% 10% 5% 10% 5% 10% 项目 销售均价 分值比 修正价格 价格范围 东方龙湖湾 7700 0.945 7087 7277--7560 8000 0.945 7230 对比测算 2010年下半年入市，价格7277---7560元/平米 骋望品牌 南京江宁城市发展的见证者、参与者、建设者 追求卓越、品质缔造、科技建筑 从开发理念上找寻线索 从别的城市开发已成功的 现有项目（骋望·骊都）突破 强化骋望品牌的南派背景， 专业之道；强化骋望专业成就； 突出骋望的精品追求理念与南京 江宁副城新都市发展相融合的 精神。 南派骋望，追求卓越 新都市精品生活缔造者 突破口 追求卓越，开拓新世界 【品牌价值】骋望品牌塑造 传承骋望，升级骊都 沿袭骋望旗下高档精品公寓—骊都系列。 结合新城市发展，利用优越的生态景观与人文环境打造城市型、富有高科技含量的高品质社区。 【品牌价值】从公司品牌到项目品牌 策略核心 【品牌价值】骋望品牌南京攻略 传播什么效用最大化？核心？ 品牌传播制约因素 开发项目少 公司开发历程短 【精品开发】重质不重量，城市生活品质引领者，走精品开发路线 【项目品牌】南宁骊都/怡景湾的品质力/辉煌史 【专业集成】不但是专业开发商，更是工程建筑设计专家（建筑装饰一级资质、成功案例荣誉载身），展现建筑设计的强大专业力量 【荣誉业绩】公司开发理念、公司及项目荣誉奖项 【品牌价值】骋望品牌南京攻略 骋望·骏杰会CLUB成立 “骏杰会”公益活动 客户通讯 取名“骏杰会”与”骋望“名号相呼应，与公司开发理念相呼应，与项目打造的品质生活与追求品质生活的人群相适应。 展现企业的胸怀，时刻倾听各界人士对骋望地产的要求和建议， 从而推出更好满足客户需要的品质住宅，并通过更好的服务回报支骋望地产的所有客户。营销上，提升企业/项目品牌，力推客户蓄水 【品质价值】骋望以德国品质理念成就骊都 德国品质，空降南京 我们提纯“德国品质”的精髓，在德国人对品质生活追求的基础上，融合东方人的居住习惯，而不是原版照搬居住形态； 不是抄袭，而是传承；在前期规划、产品定位以及施工质量上，我们力求“德国的生活品质”，而在居住形态上，我们融合的是东方人居智慧（亲情、和谐）； 炒作线 【品质价值】引进首席德国品质生活总监 “首席德国品质生活总监”猎寻： 上海、北京等地的国外建筑事务所的德国籍建筑设计师； 形象要求：严谨、理性、略懂中文、有品质感、讲究自身生活品质； 【发展价值】板块热点传承 江宁科学园人居发展论坛 “江宁向南，品质骊都”产品交流会 活动形式： 借板块之势制造项目热点，让业界及市场对骋望有更深刻的了解。 由南京主流媒体发起，看房365或者南京日报等，邀请骋望、政府、媒体、行业内权威人士等，举行论坛及研讨，交流江宁科学园人居发展的观点，并由骋望代表介绍项目情况。 采用网络现场报道，报纸预告及后期大量媒体炒作为主。 【发展价值】地铁热点借势 “直线骊都”看房圈运作思路 选择2-3个地铁主要站点设置咨询接待点 与主流报社、网络媒体协商定期组织周末看房车 并投放地铁沿线广告作为客户截流阵地 地铁站点接待 周末看房车 【发展价值】地铁热点借势 “直线骊都”看房圈运作思路 选择2-3个地铁主要站点设置咨询接待点 与主流报社、网络媒体协商定期组织周末看房车 并投放地铁沿线广告作为客户截流阵地 地铁站点接待 周末看房车 以顺应博安全——入市策略、定价策略——稳健化先导 【 ① 08、09冰火两重天的市场让未来充满不确定性】 【量价】09年南京整体市场一扫08年之阴霾，量价双升，非典型之变 截至11月23日，共成交商品住宅84508套，逼近07全年的92523套，几乎是08全年42361套的2倍 金三银四红五月的刚需=》地王频现后的投资入市=》担心优惠政策取消的年底集中释放 第一季度 楼市复苏 土地市场多以底价成交，甚至部分流标 【土地】先抑后扬，09南京重回地王时代，价格提前透支 截至09年12月25日，南京（不包括溧水、高淳）成功出让超过400万平米土地（08年成交土地375.62万平米）；而挂牌面积近360万平米，比08年挂牌面积293.53万平米涨幅超过20%。 09年南京（不包括溧水、高淳）共出让了81幅地块，包括4幅流标地块，其中3幅是在年初流标的。而08年共出让了58幅地块，流标地块7幅。 两个多月断档期 基本无土地上市 下半年土地市场火热 国土局调整推地节奏，挂牌量直线上升，多以溢价成交，地王频出 09年主要延续08年的政策，尤其是税费没做新调整：购房补贴