考虑消费与投资需求差异的商品房销售策略.pdfVIP

２０１９年１０月 　 　 沈 阳 建 筑 大 学 学 报 ( 社 会 科 学 版 ) Ｏｃｔ.　 ２０１９ 第２１卷第５期 　 　 ＪｏｕｒｎａｌｏｆＳｈｅｎｙａｎｇＪｉａｎｚｈｕＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ(ＳｏｃｉａｌＳｃｉｅｎｃｅ ) Ｖｏｌ.２１ꎬＮｏ.５ 文章编号:１６７３－１３８７(２０１９)０５－０４７７－０７ ｄｏｉ:１０.１１７１７/ｊ.ｉｓｓｎ.１６７３－１３８７.２０１９.０５.０７ 考虑消费与投资需求差异的商品房销售策略 齐宝库ꎬ朱渴望ꎬ刘　 宁 (沈阳建筑大学管理学院ꎬ辽宁沈阳１１０１６８) 摘　 要:房地产开发商在商品房销售决策阶段有预售和不预售两种销售策略ꎮ 考 虑预售价格和现售价格之间的价差对消费性需求和投资性需求两种消费特征人群 的影响以及购房者的购买期望等因素建立了假设模型ꎻ考虑购房者态度对开发商 定价的影响ꎬ确定了不预售策略下开发商的最优定价ꎻ通过对折扣预售策略定价取 值的讨论ꎬ确定了折扣预售策略下开发商的最优定价ꎻ最后ꎬ将折扣预售和不预售 两种策略混合考虑ꎬ确定不同条件下商品房的最优定价ꎮ 关键词:商品房预售ꎻ消费ꎻ投资ꎻ销售策略 中图分类号:Ｆ２９３３　 　 　 文献标志码:Ａ [４] 　 　 商品房预售制度是房地产制度的重要组 等 认为商品房预售制度的保证机制不完 成部分ꎬ预售制度对于促进我国房地产业快 善是导致购房者与开发商纠纷的根本原因ꎬ 速发展起到了重要的推动作用ꎮ 商品房预售 提出了从政府部门、保险公司和开发商层面 制度对房地产开发企业和购房者都有益ꎮ 对 完善房地产预售资金监管制度ꎻ伍海军等[５] 于开发商来说ꎬ一个项目的开发需要投入大 从合约理论角度对商品房预售市场上较为常 量资金且开发周期较长、资金回收慢ꎬ而采用 见的固定价格合同进行考察ꎬ发现虽然合同 预售制度进行销售ꎬ可以提前收取一部分预 对开发商存在激励ꎬ但是隐藏着不合理的风 付款ꎬ取得建设资金以减少银行贷款ꎬ从而节 险分担机制和抑制期房价格上涨的经济机 约成本ꎻ对于购房者来说ꎬ购房资金不足的情 制ꎬ在预售决策模型方面的研究也取得了丰 [６] 况下预购且按揭付款ꎬ能满足住房需求ꎬ而且 硕的成果ꎻ李晓霞 利用有关模型分析投机 预购还能获得一定的价格优惠ꎮ 动力的产生机理ꎬ研究房地产市场中的过度 在商品房预售领域方面国内外研究取得 投机ꎬ从而分析了房价过度上涨的原因ꎻ陈俊 [１] [７] 了丰富的成果ꎮ 张雁翎等 研究我国房地 华等 采用Ｓｔａｃｋｅｌｂｅｒｇ微分博弈模型ꎬ模拟 产行业预售制度及其所得税制度规范时ꎬ发 自住房定价参与主体各方的经济行为ꎬ结果 现税收政策对于抑制房地产行业预售制度下 表明自住房价格的形成机制受到房地产开发 [２] 商与政府之间长期博弈的影响ꎬ政府不可能 的收入操纵是有效的ꎻ胡蓉等 以房屋预售 合约定价公式为指导确定首付数额ꎬ减少了 无限度补偿ꎬ而开发商也没有足够经济动力 [３] 房地产市场的套利空间ꎻ孔煜等 从理论和 建造大量自住房ꎬ自住房的定价最终将趋于 实证两个方面研究了我国