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酬金制物业服务合同 “酬金制物业管理”简介 什么是酬金制？ 物业管理酬金制：是指在预收的物业服务资金中，按 约定的比例或固定数额提取酬金支付给物业管理企业，其 余全部用于物业管理区域的管理和维护支出，结余或者不 足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 物业服务收费酬金制的优点： 一、 “酬金制”更加有利地保护了业主和物业公司双方 的利益“酬金制”模式克服了 “包干制”模式的弊病，即 是在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越 高，所支付的成本相应也越高。在“包干制”模式下，物 业管理企业干得越好，挣得就越少。这样一来，许多物业 公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利 润，损害了业主的利益。长期如此，必然导致服务质量不 到位，物业管理企业也就有可能会被广大业主炒掉。而 “酬金制”下的“酬金”是物业管理企业获得的收入。“酬 金制”不会混淆业主与物业管理企业的收入，从而避免业 主的收入被侵占。 二、 “酬金制”加大了物业服务运作过程中的财务透明 度，大力推动了物业行业的市场化进程 采用酬金制的物业管理企业在接管某小区时，要向业 主委员会和业主大会提交详细的服务期间物业服务费用的 财务预算。在预算中明确服务区域内的组织架构, 财务预算。在预算中明确服务区域内的组织架构, 人员编 制、服务等级标准、维护保养的等 级标准等指标和所需的资金，进而预算出每平方米的 物业服务费用，经过业主大会同意后，形成书面合同加以 实施。这样的财务预算即要求科学严谨，又要有一定的灵 活性，特别是为后期的服务监督提供了依据。 三、酬金制是实现阳光财务的有效途径 物业服务收费采用酬金制，是物业服务收费实现阳光 财务的有效途径。“酬金制”下物业管理的财务从理财的角 度看，分两个部分，一个是物业管理企业的公司财务理财。 一个是以物业管理服务费用为核心的物业管理处财务理财。 前者是一种企业自主经营活动，物业管理企业的公司财务 是为物业管理企业自己的经营行为理财；后者物业管理处 财务理财则是在替业主理财。在酬金制下，物业管理企业 只能从中按照合同约定的比例提取物业管理费的酬金，剩 下的钱全部是业主的，所有权也是业主的。酬金制将物业 公司的权益与业主的权益严格分离开，更具透明性。物业 管理酬金制的内容与特征酬金制方式下，物业管理企业以 代理人的身份管理业主的物业和交来的资金。同时，为充 分利用社会资源，代业主选择最适合的专业服务提供商, 并负责对其进行有效的监督，这些管理活动、监督活动和物业管理资金的使用情况是否合理，都需要得到业主的认 可。业主也有权参与物业管理活动中重大事项的决策。但 是多业主状态下的个体业主是实现不了这种认可和决策的, 这就要求必须通过一些形式和合理的程序来体现全体业主 的权利。使以物业管理费的使用为主要内容的物业管理活 动，实现业主的可监控性和共同参与管理的可能性。 要达到上述目的，酬金制方式下必须建立以下制度和 机制： 一、建立管理预算制度 管理预算也称为物业管理费年度预算, 管理预算也称为物业管理费年度预算, 是物业管理活 动中酬金制方式下核心内容之一，是由物业管理区域负责 人根据该区域全年可支配的全部物业服务收入和履行物业 服务义务所需的全部支出而做出的收支平衡预算。 二、建立物业服务费收支情况报告制度 也称为接受监督，费用公开制度。这是在管理预算制 度的基础上，因业主平时需要了解物业管理和物业管理费 的使用情况而采取的一个补充做法。 三、建立物业管理审计制度 酬金制方式下对物业服务费这样的代管资金的监督是 业主的权利，正常情况下这种监督可以通过管理预算和收 支报表的公布来实现，但在有些情况下这种正常的监督不 能满足业主的需要，或者物业管理企业对业主所提管理方 面的问题有不同意见时，就可聘请专业机构进行审计。这 种审计是业主和物业管理企业合同关系基础上双方的权利 审计。 四、 建立多退少补机制 本年度物业管理服务费可能出现节余或亏损，在“酬 金制”下节余其权益归全体业主，具体可采取弥补上年度 亏损、纳入专项维修基金或根据业主大会的决定进行处路, 如果出现不足则应有全体业主进行分摊。 五、 建立奖励机制 物业管理费的结余有一种情况，是由于管理服务工作 者管理得当，精打细算和技术改造延长使用寿命等管理者 主观努力的因素，在保证了管理服务标准的前提下，使管 理费出现结余，其节余部分在上述多退少补原则基础上， 应建立奖励机制，即在这部分节余中拿出一部分进行奖励 性的二次分配，以鼓励管理服务者。总之，实行酬金制就 是为了更好、更科学、更合理地将业主交纳的物业管理服 务费用使用在为业主服务的项目上，保障业主的合法权益, 充分体现取之于民，用之于民”的精神，同时也保障了 物业管理企业能“君子取财，取之有道”明明白白地获得 应有的