长沙梅溪湖地产项目（案例分析）教案资料.ppt

九、商业定位思考（集中商业） 1.商业价值模型 价值构成 基础内容 价值比重 基础价值 延展价值 软性价值 区位\交通\配套\规模 商铺结构\展示性\建筑 品牌\定位\业态\运营 50% 20% 30% 地 段 交 通 规 模 区 位 基础价值 通过价值分析模块和对项目的SWOT分析，我 们将基础价值作为项目定位的首要考虑因素， 挖掘相关卖点，从而形成核心竞争力。 2、项目商业价值解析 城市新区 区域内商业表现多为校园临街商铺，无大型商业面市，综合型商业的出现将可迅速形成规模优势 城市新区，周边居住环境较差，地产开发尚处于起步阶段。 临城市主干道，路网发达，交通完善 延展价值 项目目前处于前期策划阶段，商业规划条 件较为宽松，可按特定需求量身打造，从而 保证商铺结构（柱距、开间、进深、层高） 的合理性 商铺结构 展示性 商业主体部分位于道路交汇地带，且周边 无遮挡建筑，展示性良好，有利于商业外在 形象的打造 建 筑 项目为商住开发，商业的开发将按集中商 业和街区相结合的方式打造，建筑特色可与 住宅一致，形成区域内的商业标志 3.核心竞争力的实现 就片区发展趋势看，目前周边尚未形成良好的商业氛围，商业基础薄弱，未来随着梅溪湖国际新城建设加速，区域对于商业服务的需求日益明显，这给项目带来了很大的发展机遇。本项目作为区域内第一个综合性商业，如何树立其标杆形象，迅速形成品牌效应，是定位思考的重点。 精准的定位和差异化的业态组合，是实现项目核心竞争力的关键，也是项目面向市场的有力支撑。 从价值分析模块上可以看出，本项目在基础价值和延展价值上均具备了较好的开发条件，可塑性强，只要在软性价值上进行精准的把握，即可达成良好的开发收益，在考虑项目定位时，应重点挖掘基础价值,放大延展价值,深化软性价值,形成立体化的项目形象,以强化竞争优势。 目前项目周边尚不成熟，商业发展较为落后，这给项目的切入提供了良好的机会，综合性的商业体开发，可以满足周边居民日益增长的消费需求，填补区域商业空白，由于区域商业气氛尚未形成，商业辐射能力差，外延性不强，因此，宜从本区域及周边消费情况出发，考虑社区商业的开发方式，以提供区域内日常消费需求作为主要商业功能。 4.项目商业价值小结 商业形态分析 说明：该表所列数据按国际通用标准，为常态下配套，各地区按市场情况，可能稍有差别 从项目用地和周边商业条件看，本项目仅适用于社区型商业，以综合超市为主力店，其它业态作为配套，为周边2-3公里范围内的居民提供日常生活消费服务。 5.项目商业类型界定分析 运作模式分析 从项目运作模式上看，本项目受周边消费人口的限制，不适合百货店，购物中心等商业业态，较契合于社区型商用物业。 6.项目商业类型界定 1.四种相关因素类型的评估 行业发展前景 10% 业态在本区域发展空间 40% 项目周边商业氛围 20% 选址特点与项目契合度 30% 四种因素 十、商业业态定位 评估标准：有一定的市场潜力，且市场呈现不断发展和增长的趋势,未来发展空间较大。 据联合国75国统计资料显示： 住宅发展与人均GDP值的增长密切相关 :人均GDP在1300－8000美元，住宅为快速上升阶段 ： 国际惯例表明： 当一个国家或地区人均GDP达到2500美金的时候，小汽车开始进入家庭，城市郊区化“开始”； 当人均GDP达到5000美金的时候，小汽车普及，城市郊区化“显化”； 09年长沙人均GDP达到49600元（折合7200美元）为居住郊区化提供强有力经济支撑； 长沙基础建设日益加大，地铁、过江隧道开工，城际轨道规划，区间和城市路网完善，为迎接长沙住宅郊区化时代到来提供交通条件； 城市地铁的开通，对一个城市的居住带来改变。 3.居住新时代到来 长沙住宅郊区化时代来临！ 4.住宅郊区化新主张 住宅郊区化发展与带来了置业者居住观念与生活方式的改变； 居住观念的改变带来的并不仅仅是郊区住宅空间的放大、物业类型的升级与自然生态环境享受，而从生活方式上发生根本的变化。 住宅并不仅仅是居住的功能，从生活方式上提出了更多的功能与内涵，更注重生活的便捷、城市功能的完善与邻里关系的改善。 新城市主义成为长沙住宅郊区化新主张 5.梅溪湖国际新城高起点规划 梅溪湖国际新城高起点规划为区域发展描绘了美好的未来，升值潜力巨大； 6.片区发展前景 区域内已有项目开发策略上均选择面向区域内消费客群（拆迁户、附属产业内部消化）； 规划、产品、园林、生活环境营造等方面均有较大提升空间； 区域内两所高校与安置人口共约12万人，但区域内缺少区域性配套商业，小范围内商业配套，经营业态也较为初级。 片区开发处于初级阶段发展空间较大 四、新城市主义研究 1981年开始建设的位于佛罗里达州的Seaside