地产定向增发调研报告.ppt

保利地产定向增发调研报告;一、公司概况 1.1 跨入行业龙头行列—————————————————————3 1.2 高负债造就高成长—————————————————————5 二、销售与核心竞争力分析 2.1 销售仍然喜人———————————————————————7 2.2 逆市持续热销压力颇大———————————————————9 2.3 核心竞争力确保优势地位——————————————————12 三、风险提示 3.1 资金压力凸显———————————————————————17 3.2 土地储备增速过快可能导致周转进一步下滑——————————19 四、估值 4.1 PE估值——————————————————————————21 4.2 NAV估值————————————————————————— 22 五、投资建议 5.1 估值敏感性分析——————————————————————24 5.2 投资建议—————————————————————————25 ;一、公司概况;数据来源：公司公告;1.2 高负债造就高成长 地产行业是资金密集型行业，快速发展必须有强大的资金支持。资金面的供给往往与宏观经济密切相关，经济的高速发展往往给房地产企业带来发展契机。在过去房地产行业高速发展的几年，公司准确地把握了发展机遇，采取了高财务杠杆下快速销售的战略，是公司实现快速发展、跨入行业龙头行列的重要战略。保利的资产负债率在招保万金中一直最高，2005 年达到85%，财务策略较为激进。事实上，公司准确地判断了房地产行业的高速发展，在地产大牛市的背景下，高资产负债率不仅没有成为公司的负担，反而成为享受行业高景气带来的高收益的重要策略，使得公司在短短几年里从一个区域开发商一举成为行业龙头。;公司在四大房地产龙头企业中，2003-2006年间，资产负债率一直远高于其他三家地产公司，2007年度资产负债率有所下降，趋于市场平均水平。高负债也为公司创造了销售额的快速增加。;二、销售与核心竞争力分析;数据来源：公司公告;2.2 逆市持续热销压力颇大 延续我们在中期策略对行业调整的判断，目前房地产行业仍处于滞胀阶段，随着调整的深入，持续逆市热销将有很大的压力，原因如下： 上半年热销并非普遍现象 上半年公司实现销售合同金额107 亿，销售面积131.4 万平米。从销售额来看，北京、上海、广州三地销售额占到60%以上，集中度较高，此外，北京、长春的三个项目开盘当天就实现了总计27.11 亿的销售额，公司上半年在售楼盘近30 个，这三个楼盘销售额就占上半年销售额的近25%；从销售面积的区域情况来看，北京、广州、重庆、沈阳、长春5 个地区销售面积占总销售面积的74%。可见，公司上半年取得销售佳绩仍依赖于几个重要城市、重要项目，热销并非普遍现象。 全国化布局还未进入全面收获阶段 到目前为止，公司已进入19 个城市，土地储备达2000 多万平米，多布局于长三角、珠三角、环渤海三大经济圈及其它大中城市基本完成公司既定的全国化布局，由于项目多于07 年及今年上半年所获，布局刚刚完成，公司下半年销售中北京、广州、上海等一线城市贡献度仍然较高，其他城市的储备对销售的贡献预计明年才能完全凸显，进入全国化布局的全面收获阶段还需时日。;数据来源：公司公告;数据来源：公司公告;经营环境或将恶化 我们对行业调整的判断从近一年的楼市表现来看得到了初步验证，北京同比销量在7 月达到上半年最低，同比下降近60%；广州1-6 月同比销量下降55%；其他城市也销售情况也是一片绿，一些年初还保持销量增长的城市随着调整的深入也没能幸免于难。今年上半年1 月份同比销量增长10%的重庆，销量一路下滑，到7 月成交量同比降幅达44.53%;延续我们的观点，市场目前仍处于滞胀（即价涨/横盘、量跌）阶段，在目前持续紧缩、居民财富增速降低、大量楼盘滞销的背景下，调整的深度和幅度在下半年可能会更深、更广，调整的区域也开始蔓延全国大部分城市。公司在未来一年时间里北京、上海、广州仍将是主要的贡献地区，上半年这些地区楼盘滞销严重，加上下半年和明年保障性住房将形成实质性供应造成对市场的冲击，公司的经营环境可能会比上半年更差。;数据来源：公司公告;2.3 核心竞争力确保优势地位 强大的融资优势 公司融资渠道颇多，包括销售回款、银行借贷、资本市场、大股东支持等方式。公司的销售能力毋庸置疑，我们在前面看到，在楼市深入调整的上半年，公司取得了骄人的销售佳绩，同比增速位列招保万金之首，完成全年计划近一半；银行借贷方面，公司与多家银行达成战略合作伙伴关系，尚未使用的信贷额度达180 亿元，相当于去年销售额1.1 倍；公司的大股东保利集团实力雄厚，迄今已为保利地产提供资金支持达20 亿元以上，集团是公司融资强大的