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土地增值税简介2007.5;2007年1月16日，国家税务总局在其网站上悄然公布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》； 1月17日，沪深两市地产股几乎全线跌停，两市地产指数单日跌幅超过9%。;土地增值税真的这么可怕么？ 土地增值税对房地产企业到底有什么影响？ 我们应该如何应对？;土地增值税的来龙去脉 土地增值税的主要内容 土地增值税对项目运营的影响 ;企业所得税 －－两税合并后统一为25% 土地增值税 营业税 城市维护建设税和教育费附加 契税 房产税、???花税 城镇土地使用税、耕地占用税;1.2 土地增值税的起源;90年代初房地产行业的兴起;1.5 土地增值税的基本概念;二、土地增值税的主要内容;增值额＝收入－可扣除项目;2.2 土地增值税的税率;2.3 土地增值税征收方式;可扣除项目;2.6 关于销售收入的规定;扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊 ；对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本； 房地产开发企业的预提费用及应付帐款，不得扣除； 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。;2.8 普通住宅的优惠;2.9 各地普通住宅认定标准一览;;2.10.1 价格区间的基本概念;2.10.2 图解无效价格区间1;;;2.10.2 图解无效价格区间2;2.10.3 无效价格区间示意图;三、土地增值税的清算;符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 直接转让土地使用权的。 纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 省税务机关规定的其他情况。;按产品类型：普通住宅、非普通住宅、商业、车位;实例演示－ A项目收入11.7亿，开发成本7.9亿；;3.2 .1 保守测算－分期分产品类型－4206万;3.2 .4 折中测算1－非普通调整为普通－1324万;3.2 .2 折中测算2－全项目非普通－3775万;3.2 .3 乐观测算－全项目普通－0;土地增值税的筹划，除了规避无效价格区间外，清算时点、清算对象、住宅认定标准的差异，将对筹划结果产生颠覆性影响； A项目全项目认定普通住宅，税负为0；最严格分期、分产品类型测算，税负4206万，其中暗含巨大的筹划空间； ;四、土地增值税的应对;改变各产品类型的成本分摊方法 增加装修费用 集团内建筑公司提供建筑安装服务，转移利润 股权转让－－商业; 成本跨产品类型调整－从低税负产品类型向高税负产品类型移动 成本跨期调整－从低税负向高税负移动； 成本跨项目移动－利用总包单位将开发成本在高税负、低税负项目之间平移 通过园林、绿化、土地整理费等增加园林配套成本，或者通过推行装修、绿化、土地平整公司等一条龙的成本总包模式，拉低整体税负。; 目前国税总局对开发产品计税成本管理制度尚未出台，商业、车库成本未可确定；且面临合作方难以确定、运作难度大、管理成本高等问题； ; 规避无效区间、低效区间 制定销售策略时充分考虑土地增值税的影响； 因市场对售价的反应多具有刚性特征，因此售价调整不适宜为主要的筹划手段，而是筹划关注点；;据实测算、充分扣除 多考虑获取中、短线项目 多考虑获取普通住宅比重大的项目 获取存量土地时关注交易方式对土地增值税的影响 已签约未落实项目的风险及应对方案;精装修