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土地估价计算(商业地计算方法2） 基准法： 净用地面积101900㎡ 容积率4.29 ①建筑总面积437477㎡其中商业338064㎡、住宅99413㎡，计算时忽略其它修正数，按商业4.5容积率修正。该地块武汉市商业基准容积率为3.00、容积率4.5的修正系数，虽然武汉市属9级地区，但在东西湖属2级地，根据武汉市容积率修正系数表计算系数为（1.3644+1.4145）×1/2=1.3894万，东西湖地区地价为1770元/㎡。 ②出证土地总地价=1770×1.3894×101900/10000=25059万元 每亩单价÷101900÷666.67=152.85亩 25059÷152.85=163.95万/亩 剩余发： 地价=房屋预期售价－建筑费用－专业费用－利息－税费－开发商利润 预测楼价、商业均价7000元/㎡、住宅均价5000元/平方米 不动总售价： 338064×7000元/㎡/40000+99413×5000元/㎡/10000=236644+49707=286350 （2）开发成本 ①建安费用： 根据武汉市工程造价信息和过去商场建设经验，包括桩基础、支护、主体、装修、设备、道路、绿化、水电增容、弱电等按3500元/㎡估。 437477×3500/1000=153116万 ②专业费用： 包括：包括地勘、设计、深基坑降水、招投标服务、工程监理、工程质量、安全监督、定额测定、技术