《全国工业用地出让最低标准》实施效果分析.docVIP

《全国工业用地出让最低标准》实施效果分析 《全国工业用地出让最低标准 实施效果分析 全国工业用地出让最低标准》 实施的背景 长期以来,我国一些地方政府竞 相压低地价招商引资,成为土地利用 管理一大弊病,对土地资源可持续利 用造成极大威胁.一是工业用地协议 价格远远低于其取得成本,土地真实 价值无法得以实现,造成国有土地资 产的大量流失;二是工业用地低成本 过度扩张,助长了大量低水平重复建 设;三是区域间竞相压低地价竞争,破 坏了公平的市场环境,造成区域发展 不协调;四是企业取得工业用地成本 低廉,因此一些企业大量圈占土地,造 成了土地资源的低效利用和闲置浪费. 国务院于2006年8月发布((关于加 强土地调控有关问题的通知》(国发 【2006】31号)要求建立工业用地出让 最低价标准统一公布制度,工业用地 出让价格不得低于公布的最低价标准. 按照国务院要求,国土资源部于2006 年12月出台((全国工业用地出让最低 标准》(国土资发【2006】307号),在 全国范围内,依据各地经济发展水平, 土地资源禀赋,基准地价水平,经过综 合平衡后,将全国工业用地划分为15 等,其最高等别工业用地出让最低标 准为840元/平方米,最低等别工业用 地出让最低标准为60元/平方米,并 于2007年1月1日起正式实施. 全国工业用地出让最低标准》 实施以后的效果 最低标准的制定与实施,是我国 土地管理制度的一大创新.现在已经 资源导刊2007/7 口王棚宇王秀兰李璐 初见成效,特别是在规范地方政府行 为,保障土地市场健康运行方面产生 了一定调控效果. 1.工业用地价格出现上升.在实施 最低标准以前,各地出让价格不管是 协议还是挂牌,其成交价基本都低于 现行最低标准.在限价实施后,各地按 要求调整了供地方式,且其挂牌,拍卖 等底价均在最低限价之上. 从广东南海土地交易情况看,2006 年12月共挂牌出让12宗工业用地,涉 及土地面积21余万m,其成交单价分 布于174～315元/m之间,而按照部 最低标准,该区最低标准为336元/m. 2007年2月该区推出1宗工业用地,挂 牌起始价格为358.4元/m,其最终成 交价格亦为358.4元/m.江苏省兴化 市最低标准为144元/m.今年1月,该 市对一宗工业用地进行拍卖,最终以 131万元成交,折合单价235.3元/m2. 由此可见,实施最低标准后,工业 用地价格较以前出现上升,这既防止 了国有土地资产流失,同时还原了其 真实的市场价格. 2.工业用地使用条件提高.土地 利用效益不高,浪费严重一直是工业 用地利用中存在的主要问题.2002年, 在53个国家级高新技术开发区,以建 筑容积率表示的土地利用强度也仅有 0.24;开发区土地平均只有57%得到有 效利用,每亩土地上承载的资产量约 255.71万元. 在工业用地限价标准出台后,配 合国文的要求,各地在 工业用地使用条件上提出更高要求, 同时对土地利用强度也作出明确规定. 如浙江宁波江北区推出的JB07003地 块,设计容积率1.0～1.2;山东省要求 工业新增用地平均投资强度要达到 1500万元以上;浙江杭州推出的杭政工 出[2007]1号地块,设计容积率在1.2以 上,投资强度在52.8万美元/亩以上. 总之,在进行工业用地出让时,各 地大多对容积率,建筑密度,投资强度 等做出明确规定,这将进一步提高我 国工业用地的集约利用水平. 3.固定资产投资增速较去年有一 定回落.固定资产投资过快,是近几年 我国经济运行的一大弊病,在2002～ 2006年,固定资产投资保持较高的增 长态势,每年增速均高于9%.因此,国 家制定了一系列措施,以期抑制增长 速度过快的势头.在工业用地实施招 拍挂和最低限价后,对抑制固定资产 投资起到了一定作用. 2007年1～2月份,我国城镇固定 资产投资6535亿元,比去年同期增长 23.4%,增幅滑落3.2%.浙江省1～2 月全省限额以上固定资产投资613.6亿 元,比去年同期增长6.1%,增幅滑落 4.94-百分点.湖南省1～2月全社会固 定资产投资增幅与上年同期和上年末 相比,分别低7.9个和1.6个百分点. 其他省市固定资产投资增速也有不同 程度的降低. 4.工业用地供应量有所减少.长 期以来,我国工业用地呈低成本扩张 的趋势,各地均有圈地现象发生.在实 施限价以后,政府在工业用地供给量 上有所减少.一方面是由于工业用地 取得成本上升,导致土地市场上的需 求减少.另一方面是实施招拍挂和限 价后,政府出让行为得到规范,寻租空 间减小,无法像以往通过协议方式,以 低成本进行大规模供地. 2006年12月,即工业用地大限前 一 个月,工业用地成交量出现较大幅度 上升.而在进入2007年以后工业用