武装部地块市场调研及定位剖析报告.pptVIP

武宣目前人均商业面积不足0.5㎡，与国内通行的商业人均面积1 ㎡，有较大差距 武宣城市在营业的商面积约5-6万㎡，其中零售面积约4-5万㎡。 市区人口11万，人均零售、商业面积不足0.5㎡，与国内外其他城市相比，武宣未来的人均商业面积仍有拓展空间。 随着农村进城人口的增加和农村消费能力的提升，未来商业的需求性将更加突出。 武宣人均商业面积与其他城市对比 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 人均商业面积 0.5 0.80 0.98 1.28 1.50 1.80 1.30 1.60 武宣 遵义 青岛 深圳 合肥 上海 香港 纽约 未来两年，御林君邸和温州商贸城商业的推出，预计放量在1.5-1.7万平米，市场仅仅目前还具备3万平米商业的空缺前景。 商业发展空间 国际商业发展模式演变 我国商业业态的发展历程 武宣即将进入 商业发展模式演变 1990年代初 1990年代中 1990年代后 2000年代初 百货商店、批发市场 大型综合超市、仓储商场 商业街 SHOPPING- MALL 500 1000 1500 3000 10000 百货商店 大型综合超市 都市MALL 仓储式购物中心 郊区Mall 人均GDP（美元） 商业业态演变 时期 武宣人均GDP1460$ 从商业发展规律来看，武宣目前应是由普通的商业街向商业集中体的过度时期 综超+百货是目前商业市场最好的经营方式 商业发展趋势 商业市场结论：商业市场相对混乱，市场极度不成熟，但潜能客观 商业模式过于原始，低档品牌充斥市场，整体商业氛围不高，仅提供单一生活基本需求消费，同质化严重，大量消费外流。 市场结构急需调整，商业升级时代大势所驱，市场商业空缺和空白点十分突出，前景相对客观 市场有经验经营者缺乏，消费者不成熟，向往都市生活、追求时尚，易于引导。 商业市场研究 项目基础定位研判 定位： 就是抢占市场或品牌阶梯的某一个梯次的位置。 谁先抢占， 谁就占有唯一性的优势。后来者就被排挤。 具备高成熟的地块和成熟的社会配套资源 一、定位背景提练 -本体 项目本地条件罗列 1）、地王的影响力已经购足深入人心，认知度够高 2）、地块可开发商业和住宅的成熟度高， 3）、项目地块具备唯一性资源，鞍山广场。 4）、周边配套成熟度高，发展潜力可观 二、定位背景提练 -城市 武宣县城市发展重要特点 1）、农业大县、整体经济相对落后，城市规划、基础设施等配套不完善。 2）、固定资产投资、房地产投资等基础薄弱 3）、城市消费力严重不足，人均消费指数远低于其他城市 武宣县城市发展前景 1）、城市GDP发展迅猛，城市化水平低，城市化发展空间大 2）、可支配收入可观，潜在消费空间巨大 项目启示：市场潜力和可拓展空间大 三、定位背景提练 房地产 1、多层房的开发和销售是目前房地产市场的主流 ２、市场较为平稳，消化速度慢，泡沫空间少，可持续开发潜力大 2、开发和消费的主体户型集中在120平米的三房产品 3、农村人口和在外务工人口的购买欲望还没有被挖掘 4、纯粹投资的客户少，大多以刚性需求及改善居家条件 5、项目在竞争市场，在资源上享有做领袖的资格 ６、偷面积的做法市场较为认可。 项目启示：多频次推盘，滚动开发，前期主推多层，户型控制在１２０平米左右，户型先进，可赠送面积 武宣县零售商业及商业地产发展重要特点 1）、武宣县的零售业十分落后，主要以“服装、日杂、低端餐饮”商业态为主，缺乏“时尚、休闲、娱乐、大型餐饮”等业态、更缺乏中高档零售品牌。 2）、现有的城市商业设施、商业形态、经营方式、服务理念基本处于原始状态。 3）、现有消费群体严重外移，大量人群选择在柳州等地购买中高档消费品 4）、商业整体租金水平低，商铺投资回报率不高，客户购买积极性有待提高 武宣县零售商业未来发展前景 1）、城市消费真空十分明显，在城市基础设施的不断完善的情况下，具有先进、科学的经营管理和经营方式的新型商业形态，具备极大的竞争优势和空间 2）、市场确实3万平米左右商业的缺失，商业从传统夫妻店模式，向街区集中型商业过度。 3）、居民生活水平的不断提高，居民收入和可消费能力的大幅度提高，在未来，消费观念的转变，消费潜能巨大。 中高档消费市场的空缺，具备3万平米左右的商业空间，商业模式也将转型 四、定位背景提练 -商业 1、投资客户 1）、大部分客户意愿选择购买临街门面，对商业裙楼和二楼兴趣不浓 2）、大多数客户选择投资的面积区间在40-60平米左右 3）、大多数客户都考虑商铺的增值空间，对租金收益不抱太大希望 2、经营客户 1）、商户绝大部分是租赁商铺来经营，经营面积一般在40-60平方米、经营商户中多数对商铺二层不太感兴趣，同时表示不愿意上二楼经营。 2）、绝大多数