和声机构绍兴项目高层推广方案.pdf

绍兴项目高层推广方案 目录 前言 2 第一部分、推广背景 2 一、市场背景 2 二、项目现状 3 第二部分、项目及消费群解读 4 一、项目价值解读 4 二、项目面临的问题点 5 三、消费群分析 6 第三部分、推广思路 7 一、推广目标 7 二、总体推广思路 7 三、推广策略 7 第四部分、策略执行 10 第一阶段：客户积累期 10 第二阶段：开盘强销期 12 1 前言 按开发商提供的时间节点，本案高层力争在年前达到预售条件，初步拟定 1 月 20 日左右开盘。因此， 本轮方案推广时间节点按 1月 20日的开盘来制定。 第一部分、推广背景 一、市场背景 1、宏观市场 1）楼市层面 9月底，在楼市逐渐回暖的情况下，国家二次调控再次出台：房贷首付提之30%及以上， 三套及以上房全面停贷；二套房贷严格执行首付款不低于50% 利率1.1倍；调整住房交易 契税和所得税优惠政策，购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，契税减半征收。对 出售自有住房并在 1 年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税；对于房价过高上涨过快 城市要限定居民购房套数。 受二次调控影响，多数城市成交量明显下降，特别是京沪深等一线城市的楼盘影响更 甚，成交量大幅下跌。 2）经济层面 国家统计局 11 日发布经济数据显示，10 月份居民消费价格指数同比上涨 4.4%，涨幅 比9月份扩大0.8个百分点。其中，城市上涨4.2%，农村上涨4.7%，食品价格上涨10.1%， 非食品价格上涨1.6%，消费品价格上涨5%，服务项目价格上涨2.5%。 另一方面，中国人民银行决定，从2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币 存款准备金率 0.5 个百分点，此次上调后，一般金融机构的存款准备金率将达到 17.5%， 而此前被实施差别存款准备金率的6家银行则提高至18%，超过了历史最高点。 通胀压力的不断增大，物价持续高涨，使得市场消费品等所有物价都在不断刷新纪录。 2 2、杭州、绍兴市场 10月下旬结束的为期四天的杭州秋季房交会成交情况并不理想。整个房交会上成交房 源 219 套，成交金额 3.65 亿元，其中商品房成交 165 套成交金额 2.44 亿元，同时，二手 房成交54套，成为十年来杭州秋季房交会成交量新低。 相比杭州房交会的惨淡，刚刚结束的绍兴市房交会则相对较为理想。共成交房屋91套， 成交面积1.3万㎡，总成交金额1.62亿元；达成意向近四百套，面积4.7万㎡ ，而2010 年10月份房地产报告中，10月份绍兴市区商品住宅总体成交439套，环比上升71.4%，成 交面积6.1万㎡，成交均价13036元/㎡。因此，从目前来看，绍兴楼市整体相比一线城市 而言，相对还较为活跃。 小结： 楼市调控政策的持续打压，使得一线市场出现较重的观望情绪，但受目前通货膨胀的 影响，物价不断上涨，也在一定程度上支撑着房价依然高挺，无法下跌。在通胀市场下， 高房价的背景下，本案的价格优势也将进一步凸显。 另一方面，目前全国已经有 15 个城市推出“限购令”，杭州、上海等周边一线城市限 购令的影响下，绍兴市场也对“限购令”的出台产生预期。使得消费者对购房面积产生一 步到位的想法，购房面积会适当趋大，这对本案户型销售较为有利，但也会在很大程度上 抑制本案的投资性购房。因此，在目前绍兴尚未出台限购令的时机下，在整体市场相对还 较为活跃的背景