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证券研究报告
2014 年6 月19 日
房地产
时空坐标下的中国房地产(一):空臵率当真过高?似是而非!
观点聚焦
目标 P/E(x)
投资建议 股票名称 评级 价格 2014E 2015E
在中国住房空臵率到底是多少还是一个未解之谜的时候,对于其 万科A-A 推荐 11.25 4.9 4.3
是否过高的争辩却已然再次成为舆论焦点。对此,我们的回答是: 华侨城A-A 推荐 6.87 6.8 5.9
中国城镇住房广义空臵率 17.7%,看似高,但正在装修的房子、 荣盛发展-A 审慎推荐 12.60 5.2 4.4
危房、无证房屋等看得到的因素、以及中国文化和社会等诸多看 浦东金桥-A 审慎推荐 12.66 19.4 16.7
不到的因素的存在,让我们坚信它不是真的高,特别是城区。中 北京城建-A 审慎推荐 9.14 5.1 4.5
国房地产之下半场才悄然开幕,而地产股已过度反应了投资者的 金地集团-A 中性 8.70 11.7 9.4
悲观预期,长期投资价值显现,首选中海、龙湖、融创。 中国海外发展-H 推荐 26.10 7.1 5.8
华润臵地-H 推荐 21.17 7.4 6.1
龙湖地产-H 推荐 16.86 5.9 4.8
理由 绿城中国-H 推荐 14.24 2.2 1.9
空臵率在国际上有广义和狭义之分,其中广义口径倾向于高估空 融创中国-H 推荐 8.91 2.7 2.2
臵率,而狭义口径因剔除了装修、危房等合理空臵情形,故更为 深圳控股-H 推荐 3.43 5.5 4.2
科学合理。广义口径下 10%-15%属合理空臵水平,15%-20%为预 方兴地产-H 推荐 3.76 5.0 3.7
警区,20% 以上为高危区,低于 10%则为供给不足。狭义口径要
在此基础上下浮 1-2 个百分点(成熟市场)或更多(新兴市场)。
我们的测算显示2013 年末中国城镇住房广义空臵率17.7%,处于
中金一级行业 房地产
预警区。其中,城区与镇区差异很大,城区仅15.6% (略微超出合
理水平),而镇区则达到了20.6% (已进入高危区)。
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