某地区项目管理及整体定位管理知识分析发展建议.ppt

西安新鸿基曲江项目整体定位及物业发展建议;项目定位审视;本项目属二线省会城市、新兴高档居住区非核心地段、无强势景观资源的中等规模项目;本项目面临的四大机会;资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财富工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势向好;;;西安曲江的低密度市场充满机会，高端的低密度市场存在巨大空缺;本项目面临的三大挑战;;本项目虽临近未来的曲江池公园，但与公园之间却为金地项目所阻隔;本项目将面临中海、金地、融侨等品牌开发商的竞争，且多数项目地段优于??项目;本项目定位思考的关键点;在区域市场，从与金地、中海、融侨的差异化看，定位高端应是本项目的主要方向;从突破周边项目的价值认知，彰显区域价值，切合市场客户需求出发，主攻高端市场均有支撑;项目整体发展战略与定位;高端定位下的容积率研判;目前曲江各种物业类型市场实现度均好，从自身条件出发，项目的主要可采用联排、叠加、叠院、小高四种物业;若从展现领先的的高端形象，匹配顶端豪宅定位的角度出发，项目容积率应控制在1.3为宜;若从做满容积率，博取后期市场溢价的角度出发，项目的整体形象将与应有的定位有所差距;当做满1.8容积率时，项目将面临以下三个方面的风险;从经济测算的结果来看，两个方案利润实现的差距并不明显;1.8容积率下项目的物业发展建议及启动区策略;项目配套设施建议;地块内部不存在可利用的坡地及景观资源，四面临路，且为高层所阻隔;单