北京市集体土地项目招拍挂入市交易开发流程2-(公开课件).ppt

一、北京市集体土地项目招拍挂入市交易前期 开发流程 二、北京市房地产开发项目前期风险规避 三、做好北京市前期工作的几点心得 第一部分 北京市集体土地项目招拍挂 入市交易前期开发流程 流程图.doc （一）划拨土地变成出让土地 1、土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称“批租”，属于地产一级市场。 2、土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出让、挂牌出让和协议出让。 （二）出让土地过户办理流程 1、领取钥匙盘说明（市建委） （1）组织机构代码证 （验原件留复印件） （2）法人身份证 （复印件） （3）授权委托书 （原件） （4）委托人身份证 （复印件） （5）开发钥匙试用人申请表 2、涉税证明办理（区地税局） （1）城建税缴纳、营业税缴纳、教育费附加缴纳、 印花税缴纳、土地增值税缴纳； （2）营业税按营业收入5%缴纳； 城建税按缴纳的营业税7%缴纳； 教育费附加按缴纳的营业税3%缴纳； 印花税按照营业税1%缴纳 3、房权证过户（区房管局） （1）提交资料 a、国有土地使用证； b、划拨土地转让批准文件（整宗划拨 土地）； c、房屋所有权证（原件）； d、买卖合同（原件）； e、契税完税凭证（原件）； f、房屋测绘图、表（原件二份）； g、双方授权委托书（原件）、法定代表人身份证明（复印件）； h、经年检合格的营业执照副本（企业法人）或组织机构代码证（非企 业法人）； i、结算资金自行划转声明； j、登记机关认为必要的其他文件； k、上述材料的影像资料； （2）交纳费用 a、印花税（买卖双方分别交纳）：房产计税金额×万分之五； 4、办理土地证过户（区国土局） （1）提交资料 a、房产证原件复印件（变更之后的）； b、双方买卖合同（复印件）； c、土地证原件、复印件； d、契税税票（复印件）； e、卖方写的申请； f、营业执照副本； g、法人委托； h、授权委托书； i、组织机构代码； j、身份证复印件； 5、国有土地直接入市项目申请上会提交材料清单 （1）入市申请书（被申请人为市国土资源局）； （2）企业法人营业执照副本复印件； （3）法定代表人身份证明书； （4）法定代表人身份证复印件； （5）授权委托书； （6）代理人身份证复印件； （7）上级主管单位关于土地入市交易的批复意见； （8）国有土地使用证或权属证明文件复印件； （9）该宗地的情况说明（包括：宗地位置四至范围、宗地权属介绍、地上物情况说明及宗地现状照片若干张） （10）该宗地的控制性详细规划图或同等效力的规划条件批准文件； （11）该宗地的《普测成果》复印件； （12）1:2000地形图（蓝图1份用铅笔勾画宗地范围）; （13）土地利用总体规划图，标出项目区位置和边界； （14）区县国土分局关于项目符合土地利用总体规划的意见； （15）无抵押、无法院查封等他项权利限制声明； （16）该项目已取得的政府部门相关批复文件（如立项、纪要等）复印件； （17）项目用地具备“三通一平”、用地范围内地上物已腾空的证明。 （18）按现状进行评估的地价评估报告； （19）联席会电子演示文稿（PPT）； 6、土地预审（北京市、区国土局 ） （1）建设项目用地预审申请表（原件一式二份）； （2）建设项目用地预审申请报告（原件一份）； （3）按照固定资产投资项目类型： a、属于审批类的建设项目，项目建议书和可行性研究报告分开审批的，提供项目建议书批复和可行性研究报告；项目建议书和可行性研究报告合并审批的，提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单和项目建议书（代可行性研究报告）； b、属于核准类的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单； c、属于备案类的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目备案表和规划行政主管部门核发的规划意见书； 1、招标 （1）发布《招标公告》； （2）有意向的投标人购买招标文件； （3）现场踏勘、答疑和标前会议； （4）成立评标委员会； （5）投标人交纳投标保证金； （6）投标、开标、唱标； （7）评标会。评标委员会对投标文件进行评价审议，并推荐中标候选人； （8）确定中标人； （9）发出《中标通知书》； （10）退还未中标人的投标保证金； （11）签订协议。中标人按照《中标通知书》规定的时间签订有关协议； （12）公布出让结果； 2、 拍卖 （1）发布《拍卖公告》； （2）有意向的竞买人购买拍卖文件； （3）现场踏勘、答疑；