房和产开发和经济分析.pptVIP

第六章 房地产开发的经济分析 深刻理解房地产开发的含义,掌握房地产开发决策的成本收益法，掌握房地产开发的密度选择、区域选择、物业类型选择、开发模式选择以及产品入市时间选择的方法。 在房地产开发中，房地产开发商的主要目标是追求利润最大化； 而政府的目标则是既要促进城市空间开发、带动城市经济增长，又要在不损害环境的条件下，提供完善的城市基础设施服务，改善居民的生活质量。 （二）房地产开发的过程 房地产开发的程序一般可以归纳为投资想法形成、投资机会选择、投资决策分析、合同谈判、签署合同、施工建设、物业销售和试营业、资产管理等八个阶段(如图6-1所示)。 第一阶段：投资想法形成 开发商在对当地房地产市场有较深入的了解并占有大量市场信息的基础上，探讨投资的可能性，寻找多个可供选择的投资机会，在头脑中进行快速判断。在这个环节中，房地产开发商是最具创造性的，需要预测消费者未来需要什么类型的房地产产品和服务，并让消费者确信其开发建设的房地产完全能够满足消费者需求。 第二阶段：投资机会选择 开发商选择可实现其开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的租客、业主、银行、合作伙伴、专业人士等接触，做出初步设计方案，进行简单的财务评价，探讨获取开发用地的可行性。 第三阶段：投资决策分析 开发商进行正式的市场研究和初步规划设计。市场研究包括估算市场吸纳率，分析竞争环境、目标市场和财务能力，根据预