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长沙房地产中介 长沙房地产三级市场正式起步于二十世纪 90 年代初。在过去计划经济体制时代，住房在中国大多数城市 作为一种福利方式由国家直接投资建设和管理。90 年，国家经济体制由计划经济转向市场经济，住房制 度由以前的实物分配方式改为货币分配，房地产市场也随着国家体制的改变而得以迅速发展。整个房地产 市场发展的同时也带来了房地产三级市场及房地产中介市场的发展。 一、 长沙房地产市场成交情况分析 A、 房地产三级市场历年成交情况分析 据房地产管理局提供的资料：2003 年，全市共办理二手房交易 9189 起，成交面积 118.79 万㎡，成交金 额 22.27 亿元。其中，房改房成交 4263 套，成交面积 28.47 万㎡，成交金额 3.33 亿元，分别比去年同期 增长 76.96%、81.57%和 92.54%；2004 年，全市共办理二手房交易 13702 起，成交面积 182.66 万平方 米，成交金额 29.67 亿元，分别比去年同期增长 49.11%、53.77%和 33.25%。其中，房改房成交 6329 套，成交面积 43.41 万平方米，成交金额 5.38 亿元，分别比去年同期增长 48.46%、52.48%和 61.23% 。；2005 年一季度，全市共办理二手房交易 3640 户，成交面积 40.08 万平方米，成交金额 6.02 亿元， 分别比 04 年同期增长 36.59%\7.14%和 12.72%。其中，房改房成交 1218 户，成交面积 8.75 万平方米 ，成交金额 1.18 亿元。比去年同期增长—17.02%、—13.96%和—6.92%，房改房首次出现了负增长。目 前三级市场的成交量每年 60%左右的速度增长，成交金额每年平均以 89%左右的速度增长。 （长沙二手房历年成交数据表） B、长沙历年新建商品房销售情况 2003 年，全市共成交商品房 26727 套，成交面积 299.27 万㎡，成交金额 63.15 亿元，分别比去年同期 增长 21.74%、19.15%和 19.24%；2004 年，全市共成交商品房 38671 套，成交面积 450.22 万平方米， 成交金额 99.17 亿元，分别比去年同期增长 44.69%、50.44%和 57.03%， C、 中介市场利润空间分析 长沙 03、04 年商品房新开工面积和峻工面积分别为 1462.40 和 1012.73 万㎡，竣工房屋面积 591.90 和 256.46 万㎡；二手房成交金额分别为 22.27、29.67 亿元。大量的增量房不断的投入到存量市场，三级市 场发展的空间不断发展壮大。从成交金额与长沙中介市场收费比例（单佣 2%）来看，03、04 年中介市 场佣金份额分别为 0.45、0.59 亿元，这部分佣金不包括中介公司收取的各类代办费，房屋租赁佣金和其 他灰色收入。 二、 长沙中介市场发展回顾 长沙中介业的发展史于 90 年，在这以后主要经历了以下四个时期： 萌芽期（90-92 年）：也是摸索期，当时的消费者还较难接受“中介”“佣金”这一概念。当时成立了“三 湘房信部”、“百业”等少数几家中介机构。 初创期（93-96 年）：行业的不规范期，“差价”“欺诈”“不诚信”为这一时期的代名词。当时创立的公司 有“建安”“正大行”“华康”“景田”“六合”等。94 年正式成立”长沙房地产信息中介协会“。 改制期（97-98 年）：这一时期大多是中介公司完成业务方向的转型，如“建安”“正大行”等将项目代理 做为主要盈利点，二手房业务开始由直营转成加盟。 行业定型期（98—2004 年）：随着中介业的发展，经过一段时间洗牌后，行业已基本成雏形。 三、 长沙房地产中介公司发展现状 据不完全统计，长沙市现有中介公司门店近 300 家。在这 300 家地铺中 80%为加盟地铺，另一部份为品 牌较小的自营公司和无证经营的公司。加盟的特点是各自为政，经营、管理、财务权都在地铺，不受加盟 公司的约束。如信保、建安、银典、新环境等都允许加盟。加盟或连营形式的成本一般都很低，而长沙市 这些允许加盟的中介公司收费都较低，如信保每月的加盟管理费在 1000 元左右。通过对长沙近一百家地 铺的调查发现，地铺的营业面积大多在 20—40 平米之间，人员在 2—5 人不等，地铺装修及办公物品配置 都十分简单，大多数中介公司的地铺连电脑都没有，房源都用一个大本子记，每个区一个本子，客户要问 某区的一个房子有的业务员要翻半天本子才能告诉客户。总体来说长沙的中介存在以下几方面的问题： A、 内部管理较混乱，人员从业素质普遍太低。通过对长沙百余家地铺的调查发现除嘉业、世纪锦华、顺 弛人员表现得较专业和热情外，其他小 A 中介公司员工大多是在地铺聊天、睡觉、说笑，有客