杭州市写字楼概况.docxVIP

2009 年杭州市写字楼分布情况 一、杭州市场整体情况 1．杭州写字楼市场发展阶段 1995 年之前分为第一阶段：主要以单位自建办公楼，部分用于租售 ，市场 表现不成熟。 1995 年至 1998 年分为第二阶段：市场化操作的写字楼项目大量开发，市场 低迷。 1998 年至 2001 年分为第三阶段：98 年写字楼开始复苏，2000 开始步入正 轨 供需两旺。 2001 年至 2005 年分为第四阶段：新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明 显，板块发展。 2005 年至今分为第五阶段：以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取 得较快发展；非传统写字楼形式的办公场所大量出现，板块发展快，销售不温 补火。 2．写字楼土地出让量分析 表 1：2005-2008 写字楼地块出让列表 年份 宗数 总出让面积 （万㎡） 可建面积 （万㎡） 总成交金额 （亿元） 楼面地价 （元/㎡） 2005 25 56 209 65.5839 3140 2006 26 22 87 24.9359 2863 2007 35 87 327 169.467 5188 2008 11 34 131 49.0973 3747 统计时间截至 12 月 30 日，资料来源：国土资源网 500  6000 400 300 200 100  3140 56  209  22  2863 87  87 5188 327  34  3747 131 5000 4000 3000 2000 1000 0 0 2005 2006 2007 2008 总出让面积 可建面积 楼面地价 分析：2008 年土地出让量较 2007 年大幅下降，但总体出让量依然较大 近年来出让地块主要分布在钱江新城、滨江区等商务新区，供应量呈波浪 式供应。但这两个新兴片区目前商务氛围不成熟，且写字楼吸纳率的提升需要 相对较长的时间过程，预计未来写字楼市场将出现供过于求的情况。2008 年写 字楼楼面地价的急剧下滑，主要是由于成交土地以转塘、创新创业新天地、滨 江区等地价较低地块拉低导致。 3．写字楼供应分析 杭 州 市 2 008 年 - 2009 年 2 月 写字 楼供 应 分 区 统 计 单 位 ： 万 平 方 米 下城区, 3.2 西湖区, 3.4 , 6% 上城区, 4.5 , 8% , 6% 滨江区, 5.4 , 10%  拱墅区, 5.9 , 11% 江干区, 33.0 , 59% 4. 整体销售情况 销售量：07 年 1 月份-08 年 10 月份，共成交写字楼 79 万方，月均去化 3.5 万方，年均去化量仅 42 万㎡。 价格：近两年杭州写字楼价格走势平稳，均价维持在 1.2－1.4 万/㎡间。 1、 客户群描述 杭州写字楼市场的需求客户群体可以初步分为以下几类：政府机关、事业 单位客户群，大型企业客户群，民营企业客户群，中小型自营企业客户群，个 体工商企业客户群。另外还有一类特殊的需求群体，即纯粹投资客户群体。 2、 小结 杭州写字楼市场经过十多年的发展，经历了低迷、旺销等阶段，现阶段仍 写字楼销售较为平淡。截至 09 年 2 月主城区在售写字楼市场存量约 33 万， 08－09 有 200 万㎡供应量，写字楼市场供小于求。江干区为供给占整个市场近 60%份额， 区域竞争激烈。 二、杭州写字楼板块概述 1、 板块综述 目前杭州办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括：黄龙板块、武 林板块、庆春/凤起板块、城站板块、文教板块； 随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括： 钱江新城板块、滨江板块（高新行政）、萧山行政板块、滨江总部基地板块 （钱江世纪城）。 2.各板块初步分析 从板块成熟度、租金售价价格分析，杭州写字楼板块可分为四个层级： 第一层级：黄龙板块属杭州第一层级，CBD 商务区已逐渐成熟，综合品质 较高。同时钱江新城板块从政府定位、当前销售情况及未来发展情况来看， 亦隶属于第一层级。 第二层级：武林板块、庆春板块、湖滨板块整体办公楼品质与市中心地块价 值有差距，综合品质仍有待提高；目前上述板块，写字楼供应量稀少，知名 中大型企业已逐渐向更高端的核心办公区转移，如黄龙 CBD 商务区等。 第三层级：文教板块和城站板块综合品质较低、以满足基本商务需求为主， 外溢需求显著。 第四层级：随着滨江区承接主城区功能的体现，区域办公价值将会逐步体现； 滨江区总部基地板块由于受政府政策的扶持和整体办公档次的提升，将会 向更高级转化；滨江总部基地板块在未来有一定的潜在供应量，将会与钱江 新城形成长期竞争。 小结： 杭州目前各项产业，辐射力、聚合能力等都处于发展阶段，本身需求量有 限，高端写字楼项目在一段时间内不会有大的放量。另外