校本部教职工住宅小区物业管理实施方案.docxVIP

江西理工大学校本部教职工 住宅小区物业管理实施方案 （讨论稿） 为进一步加强和规范校本部教职工住宅小区管理（以下简称 “小区管理”），使广大教职工拥有一个安全、整洁、舒适、文明、 和谐的居住环境，根据国家有关法律法规与学校实际情况，制定本 小区管理实施方案。 一、小区管理定位 目前，校本部教职工住宅小区车辆交通与治安消防的管理由保 卫处负责，环境卫生、绿化、公共或公用设施设备的管理由后勤产 业集团负责，房屋的入住（福利分房、租借）管理由资产管理处负 责，整个小区管理较为分散，存在多头管理；同时，在现实管理过 程中也出现了一些问题，如房屋出租出借、外来人员随意进出、宠 物管理无序等。为此，有必要对整个小区管理进行改革。 根据对小区情况的摸底，经酝酿、沟通，并结合市场行情，拟 对小区按市场化运作机制实现统一的物业管理。 二、小区管理目标 通过专业化、规范化的物业服务管理，使小区环境、安全保障、 文化氛围、管理水平等方面达到赣州市同类小区的一流水平；实现 第一年教职工满意度达 90%以上，第二年教职工满意度达 95%以上。 三、小区管理机构 学校组建小区管理委员会（建议由资产管理处牵头，监察室、 财务处、审计处、校工会、保卫处等部门和小区居住代表参加），面 向社会选聘物业公司并对其进行监管。 四、小区管理范围 学校校本部东苑、南苑和西苑三个家属区，包括 1214 家住户 （其中东苑 556 户，南苑 232 户，西苑 426 户），100046 平米的房 屋建筑面积（其中东苑约 38869 平米，南苑约 18105 平米，西苑约 43072 平米），6627 平米的绿化面积（其中东苑 4127 平米，南苑 0 平米，西苑 2500 平米）、761 棵树木等。 五、小区管理内容 主要包括房屋及设施设备管理、环境卫生管理、绿化管理、治 安消防管理、车辆交通管理、其他管理等六项管理与常规性公共服 务（合同服务）、委托性特约服务（非合同零星服务）、经营性多种 服务（全方位、多层次的综合服务）等三项服务，具体见附件一。 六、小区管理要求（针对物业公司） 主要包括准入资质要求、基本服务要求、公共服务要求、便民 服务要求及服务承诺标准，具体见附件二。 七、小区管理费用 （一）现学校投入情况（2014 年数据） 目前，学校每年对小区的管理投入 1057624 元，其中：人员工 资福利费 720000 元（保安 18 人，保洁 12 人，收费员 2 人，绿化员 1 人，水电木工 3 人等 36 人的工资福利），保险 292000 元，维修 费 36000 元，办公、保洁材料、化粪池清运、绿化材料等费用 87864 元。回收 206880 元，其中：收取 1214 住户卫生费 145680 元 （10 元/户?月），收取停车费 61200 元。实际净投入 850744 元。 （二）物业费用测算（按市场化运作机制实现全方位物业管理） 1.物业公司人员编制 物业人员编制拟控制在 40 人以内，建议：物业主管 1 人、服务 中心接待接线员 1 名、出纳 1 名、水电维修员 1 名、绿化养护员 1 名、安防员 1 人，保安员 21 名、保洁员 12 名、机动 1 名。 2.前期投入费用测算 费用项目 子项目 数 量 费用小计 备 注 前期投入费用 办公场地布置 1 批 5000 前期投入费用 标识系统 1 批 2000 前期投入费用 办公用品 1 批 5000 前期投入费用 保洁机具 1 批 5000 前期投入费用 安防器械 1 批 5000 前期投入费用 维修工具 1 批 10000 费用小计 32000 元 3.物业年度费用测算 物业年度费用估计每年在 120 万元左右（首聘期实施时控制在 120 万元以内，具体以合同价为准），具体测算依据如下： 费 用 项 目 月支出额 （元） 年支出额 （元） 所占比重 （%） 单位面积 成本（元 ／年） 备 注 （一）人工费 62300 747600 64.82% 7.47 （二）办公费 4540 54480 4.72% 0.54 （三）固定资产折旧费 828 9936 0.86% 0.10 （四）低值易耗品摊销费 1105 13260 1.15% 0.13 （五）设施设备维护维修 费 2400 28800 2.50% 0.29 （六）清洁绿化费 8205 98460 8.54% 0.98 （七）安防费 500 6000 0.52% 0.06 （八）不可预见费 2396 28752 2.49% 0.29 （九）社区文化费 2468 29616 2.57% 0.30 （十）管理佣金 5932 71184 6.17% 0.71 （十一）法定税费 5441 65292 5.66% 0.65 按收入合计 的 6%计提 合