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房地产开发主要流程漫谈 1、 土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 　　土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前 提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发 出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷 日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 　　 　　恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使 用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的 法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积 率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小 户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。 　　 　　一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证 （以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土 部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在 土地证上载明土地用途及年限。 　　 　　但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在 出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使 用权证