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前期策划工作流程总结 项目组工作流程总结 ——项目前期规划设计阶段 前期服务（产品设计阶段）容易遇到的问题： 设计院做了很多工作并出现疲乏状态，但还是达不到发展商 满意的程度； 国商与设计院的沟通存在阻碍，导致工作推进困难，进展缓 慢； 发展商、国商、设计院三方关系微妙。 主要体现在发展商、国商、设计单位三方工作流程的错乱甚至 是角色的颠倒，最经常发生的是国商既做“运动员”又做“裁判员” ： 在设计院面前是“二发展商”角色，设计院觉得国商从中作 梗，经常使户型面积、户型配比改来改去； 在发展商面前是“备用设计院”角色，出方案给设计院开拓 思路、参考。 总结其原因主要是：工作流程上的缺失或混乱；工作过程中制 度管理未做足。 一、  工作团队对接形式 发展商国商设计单位程 发展商 国商 设计单位 程 前期策划工作流程总结 工作团队：发展商、国商、设计单位 发展商：负责整体工作统筹； 国商：作为专业的营销公司（项目营销推广），项目前期规划设 计阶段主要负责产品定位，同时配合发展商进行决策； 直接对接发展商，国商原则上不负责与设计单位直接对接，但可 以根据实际工作需要参与工作讨论，并提出建议 设计单位：负责规划设计及产品设计；直接对接发展商。 二、  各单位工作分工 工作流 工作单位 步骤 1：产品定位及 户型配比确定 步骤 2：总体规划布局 步骤 3、户型设计 工作流 工作单位 步骤 1：产品定位及 户型配比确定 步骤 2：总体规划布局 步骤 3、户型设计 工作顺序 1 2 3 4 5 6 7 8 设计单位 设计 设计 国商 产品定位 建议 评价 建议 评价 发展商确定户型 发展商 确定户型 配比 确定 确定 前期策划工作流程总结 （一）产品定位及户型配比确定阶段 责任单位：国商（主要工作单位）/发展商 国商重点工作： 基于如下几点： 确 立政策和规范的限制； 市 场竞争是基础； 以 客户为出发点确定项目整体定位和客户定位是最关键的 问题。 推导出项目的产品定位及户型配比建议。 3、发展商重点工作： 最终决策者，确定产品的户型配比 4、此阶段工作的意义： 主要为后续工作做准备和铺垫。产品定位和户型配比确定后， 后续的产品更改可控制在较小的范围内进行，可大大减小设计院 的工作量。 （二）总体规划布局设计阶段 责任单位：设计单位（主要工作单位）/发展商/国商 国商职责： 前期策划工作流程总结 （1）不断挖掘项目地块的资源并对其价值进行分析； （2）建议不同产品的分布。 （3）将研究结果反馈给设计院进行下一步工作。 3、设计单位职责： 按照国商的建议开展如下工作： 总体规划布局方案； 标准层户型布局方案。 4、发展商职责： 发展商同国商一起评判方案，最终发展商确定方案。 （三）户型设计阶段 责任单位：设计单位（主要工作单位）/发展商/国商 国商职责： 推荐市场畅销户型； 结合客户喜好和市场流行趋势提供户型设计过程中需 考虑的附加值及产品卖点（客户的需求和反馈是我们 优化产品的基础，一切以客户为出发点）。 3、设计单位职责： 按照国商的建议开展户型设计及相应的户型调整工作。 4、发展商职责： 发展商同国商一起评判方案，最终发展商确定方案。 前期策划工作流程总结 三、  工作流程中的制度管理 1 工作成果提交实行签收制度： 由发展商对接人或发展商指定的其他人员签收，我方将做好 相关统计和存档工作。 2 建立完善的档案： 会议纪要双方签字确认并存档； 工作成果均以打印文本提交； 重视意见反馈的连贯和逻辑； 在提交工作成果后，发展商应在三个工作日内对工作成果给 予正式的书面回复。 国商对不能得到明确回复的事项将记录原由，并进行每周不 少于一次的询问跟进，以最终得到结论性答复为止。 3 发展共同的工作计划： 使工作团队中的三方都能明确工作节点，并互相督促其他工 作团队的工作，避免工作的滞后。 四、  国商的工作立场 前期策划工作流程总结 我们不是专业的设计公司，工作工程中抓原则性问题即可； 过程中抓大放小，抓原则适当妥协有利于快速推进达成总体目标， 避免陷入专业、技术细节争执的困局； 过程中技术的可操作性和合作公司的操作难度是需要考虑的 重要因素； 沟通与合作，相互理解和支持，达成共赢局面。 国商机构·事业运营部 2011 年 3 月