地王大厦产权宾馆与公寓策划案.docxVIP

地王大厦?2006?年度 产权式商务酒店暨酒店式商务公寓 策 划 方 案 郴州春秋房地产咨询工作室 二?00?六年三月十六日 1 地王大厦?2006?年度产权式商务酒店暨酒店式商务公寓 策划方案 一、?前期销售分析 截止?3?月?1?日前的销售情况， 产权式酒店 销售套数：93?套 总销售面积：4422.28㎡ 总销售金额：9919675.6?元 成交最低价：2527?元/㎡ 成交最高价：2660?元/㎡ 成交均价：2567.4?元/㎡ 公寓 总销售套数：9?套 总销售面积：614.14㎡ 成交单价：1800?元/㎡ 总销售金额：1105452?元 2 二、?市场环境分析 1、 郴州房地产市场在经历?2005?年的沉寂后在?2006?年开始回暖，除 了几个住宅楼盘和别墅楼盘陆续上市后，在市区中心也有几个高层项 目于?2005?底相继推出。（如：铂金时代、财富广场、扬生国际公寓、 北湖新世界、香榭丽舍）以上项目利用各自的优势和大力的广告推广 拉开了?2006?年郴州房产市场的竞争序幕。而且由于市区内的地价不断 攀升，开发成本也越来越高，各开发商为了更大的赚取利润，在市区 内建的都是高层项目，且产品结构也类似，都是以小户型的公寓和产 权式酒店这种投资性产品为主。这样的话，所面对的市场与客户群难 免一致，为争夺有限的客户资源，各个项目不得不针锋相对，除在广 告上的大力投入外，还使出了各自的绝技。如财富广场一期“铭世公 寓”的高档次与?12%的年回报，北湖新世界的水景与低价，铂金时代 的地段与商业氛围。扬生国际公寓的品牌实力与工程进度。市场的竞 争可谓到了白热化的地步。 2、主要竞争对手分析 A?铂金时代： 基本情况：开发商华展房地产开发有限公司，曾开发过八一路步行街、 北湖区公安局；该项目位于文化路中间地段，是郴州最具商业氛围的地 段，附近配套设施完善，该项目?15?层总建筑面积?23000㎡，空中绿地面 积：400㎡，每层?25?套，1700?多㎡；290?多套，电梯两台，停车位?50?个； 一层商业；二、三层娱乐、休闲；四层一半做香锅米饭，一半做招待所； 六层做律师事务所，销售率?50%；五层公寓起价?2298?元/㎡，均价?2400 元/㎡；层差?50-60?元/㎡。工程进度现在打桩基，年底封顶，次年?5、6 3 月交付。装修标准简装。付款方式：7?成?15?年按揭；一次性付款首付?50%， 余下部分交房付清，无折扣。 广告主题：“龙脉宝座，珍钻商底”； 广告推广：电视、售楼部户外广告、报纸； 优势：①位于郴州最具商业氛围的地段文化路，人流量大； ②周边市政配套完善； ③居家、办公、商业三位一体； 劣势：①推广主题不明显，推广手法单一； ②物业配套不完善（会所、物管、商务服务）； ③价格太高； ④户型不好（33㎡-38㎡减去分摊后不好用）； B、北湖新世界 基本情况：开发商创世经纬房地产有限公司,曾开发过城市广场。该项目 位于国庆路与健康路交汇处，共?26?层，占地?1300㎡；总建筑面积?3200㎡； 每层?16?套，980㎡；1-3?层商场；4?层以上住宅，起价?1584?元/㎡（优惠价）， 现起价?1736?元/㎡，层差?21?元，物管?1?元/㎡；停车位月租?150?元/个；分 摊率?19.6%；2007?年?4?月封顶，八月交付；五证齐全；户型：山水苑： 78.56㎡-186㎡,每层?4?套；阳光苑：33.9㎡-62.3㎡,每层?12?套； 广告主题：居住与世界同步； 广告推广：电视、报纸、售楼部户外、酒店擦鞋机广告； 优势：①湖景楼盘，景观好； ②价位； ③面积不一，投资居家可供多种选择； 4 ④CBD?商务区； ⑤推广力度较大； 劣势：①开发商品牌信誉欠佳； ②物业配套不完善； ③销售员素质欠佳； ④大户型不好用； C、财富广场一期——铭世公寓 基本情况：开发商东方时代房地产有限公司。该项目位于健康路中段， 该项目?25?层，总建筑面积?63000㎡；用地面积?12387.6㎡；一楼商场,层高?7.2 米；二楼娱乐；3-4?层休闲中心；公寓起价?2500?元/㎡，均价?2680?元/㎡， 精装修，每层?16?套?800㎡。五到十楼自住；十楼以上带租约销售，回报 12%；付款方式：6?成?10?年按揭，返一年租金；一次性付款返两年租金。工 程进度四楼在建，明年七月交房。 广告主题：让郴州人豪起来； 广告推广：电视、报纸、车身广告、户外广告（售楼部、苏仙路、人民中路） 、酒店擦鞋机广告； 优势：①档次高； ②项目配套完善； ③推广力度大； ④回报高； 劣势：①地段一般； ②价位高； ③销售员素质欠佳； 5 ④酒店大堂在后面； ⑤交通不便； ⑥市政配套与周边环境不好； ⑦保障措施不完善。 C、扬生国际公寓 基本情况：